地产精英访谈——林超：探究汕头商业地产之春
汕头商业地产仍处初级阶段 南国商城仅是“伪综合体”

　　汕头新浪乐居：目前汕头的商业地产属于什么阶段？

　　林总：汕头的商业地产现阶段来说应该是属于初级阶段。

　　就商业地产来说，我认为应该分为三大阶段：第一个阶段，具备商业中心，但商业形式比较单一，还未形成一个叫做城市商业综合体的项目；第二个阶段称之为中级阶段，就是应该有至少一至两个城市商业综合体的项目，并在项目里面细分商业地产功能，比如包括有办公楼物业、商场物业、酒店物业等等功能；第三阶段为高级阶段，例如一线城市，每一个行政区域都有一个城市商业综合体或以上，在里面各种业界形态齐备，并且可以满足人们身心上的各种需求。

　　事实上严格来说，现在的汕头，连一个真正的城市商业综合体项目都没有。勉强够得上称为城市商业综合体的，就剩下南国商城。而从实际意义上来说呢，我们所说的城市商业综合体项目，就应该将各种物业，如：住宅、办公、酒店等功能都容纳在里面，吃喝玩乐、购物逛街都在同一个地方，而现在南国商城只能算是具备城市商业综合体的一部分功能，虽然已经经历了接近16年的市场培育，但它还只是一个商业中心，还不具备成为一个城市商业综合体的项目。

　　汕头新浪乐居：那么，南国商城从严格意义上来说只能是一个商城？

　　林总：是的。首先，它仅有商城这一部分，并没有办公物业、酒店等其他功能，我们看外地的万达广场，里面包含住宅、公寓、五星级酒店、甲级写字楼等等，底层就是大型商场、百货商场、还有影院，甚至有个shopping mall……全部一应俱全。也就是说在一个城市商业综合体里面，我能够完成从居住到上班、再到满足吃、穿、用等各种日常及商务需求，相当于一个小城市的概念。这么一对比就很明显了，南国商城目前还没办法达到这个层次。所以我认为汕头的商业地产还处于初级阶段。

　　这么多年以来，尚没有一个真正意义上的城市商业综合体出现。曾经明珠广场也尝试过打造城市综合体模式，定位是集住宅、办公楼、商场于一体，但在运营上遇到了某些问题，商场功能也由于种种原因而退化。

　　现在龙光的世纪大厦里面，包含了五星级酒店、甲级写字楼、国际商铺三种功能。但从严格来说，仍然是处于初级阶段，而并非完整的商业综合体。

　　一个城市连一个完整的商业综合体都没有，从何说真正意义上的商业地产？

商业地产中不得不说的营销形态

　　林总：另外，从城市商业综合体营销形态层面上说，南国商城没有出售，它全部都是出租。而真正的商业综合体营销形态，应该像大连万达广场一样，租售结合，两种销售形态都有。再一个，是我们的管理手段，除了必备的硬件之外，“软件”还跟不上，比如成熟、专业的商业管理公司，都还没有。现在汕头所谓的商业地产都是非常简单地邀请主力加盟店进行加盟，或者像百盛一样，但是怎么去整合这些资源，规划这些业态，我们做的远远还不够。

　　事实上汕头房地产行业真正的商业地产人才是稀缺的。像百盛，那些店铺的组合实际上是不合理的。这跟前面说到的开发商业态规划、资源组合有很大的关系，也是为什么商业地产一定要有租有售的原因之一，成熟的商业地产运营商，会将商铺进行合理规划，将利益最大化。举个例子，一对夫妇去逛街，像万达广场，它会在女装店旁边设置同等定位的男装店，方便夫妻两人同时购物。而我们再来看百盛，一家有档次的女装店旁边有什么？一家无品牌的女装店，这样的设置就不合理了，如果是我就不会去逛。

2015年后汕头商业地产将再上一层楼

　　汕头新浪乐居：现阶段汕头的商业地产还是处于初级阶段，那您认为需要多少年汕头才能真正踏入中级或者比较快速发展阶段？

　　林总：按现在的发展局势来看，大概在未来3-5年内就能够进入中级阶段，因为那时候汕头七大综合体建成，包括11街区CBD中心区域形成，正常建成最后形成进驻需要3-5年的时间，即在2015年到2017年之间，这个时间基本来说招商完毕，开始经营，各个综合体布点成功，到时候汕头整体的城市档次都会提高。

　　汕头新浪乐居：在汕头，甚至在整个潮汕地区，住宅楼我们叫商住楼，从表面上来看也是包含两种形态：楼下是街铺，楼上用于居住。像这种类型的建筑也能算是商业地产吗？

　　林总：前面已经说到，商业地产的定义除了业态方面有规划，还要租售结合，而这种普通的住宅楼仅有单一一种形态，结合楼下少量街铺，全部采用出售方式，所以我认为没办法将其纳入商业地产的范筹。

　　比如南信星汇国际，项目规划是广厦综合体，但我认为这种下面规划一个商场，加上住宅，还是不能算商业地产。当然，狭义的商业地产可以算，但是严格意义上的商业地产，我认为还是不够格。我定义的商业地产，至少2-3种商业形态的相组合，租售均有，我认为才算是商业地产。

　　汕头新浪乐居：林总，您是怎样看待汕头现阶段的商业地产？您觉得商业地产可以为我们城市带来怎样的改变？

　　林总：我认为，现在汕头还处于初级阶段，所以使我们有很多机会。汕头虽是百载商埠，但商业地产反而比不上其他二三线城市发达。如果一些开发商可以做成一定规模的商业地产项目，相信客户的认可度是比较高的。因为现在投资住宅，会受房地产调控政策的影响，部分城市还会限购限价，这样投资客的利润就会受到限制。而商业地产呢，现刚在起步，市场潜力比较大。以现在世纪大厦 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)为例，这个项目是办公、五星级酒店、国际商铺三种形态相结合，我们现在仅在接受意向登记，客户反应就非常好。像这种办公楼，是汕头以前没有过的东西，所以现在推出来客户反应很好。

　　汕头新浪乐居：您刚才说到世纪大厦有甲级写字楼，这甲级写字楼在汕头也是新生事物吧？

　　林总：对。国际上对甲级写字楼有一定的严格规定，但没有形成一个统一的说法；我理解的甲级写字楼是必须建在城市中心，也就是在CBD区域里面，商业区位置要好。第二，体量要够。正常建筑面积要有近十万平以上。第三，外立面一定要成为一个地标性建筑。一定要具有特色，成为这个地方的地标性建筑，能够成为一个永恒的乐章。第四，从细节来说，必须要有足够的停车位，电梯的配备要够，物业管理的档次要够，结合各种智能的办公系统，我认为具备这四个条件才可以称得上甲级写字楼。

　　甲级写字楼也往往有跟一些典型的物业相结合，比如说它可以跟酒店结合，或者说非常名牌的名牌店、或者大型商场相结合，才可以提高它的档次。如果单独只有一幢写字楼的话，相对来说就比较单一，就没办法给人那种荣誉感，地标性不够。因为地标性有两个概念，一个是本身楼体的建筑，具有地标性，具有典型代表；第二个这个地方人流非常多，才可以成为地标性建筑。所以我认为说地标性建筑，是有“硬”也有“软”的，比如南国商城是地标性建筑，但属于外观比较土的地标性建筑。现在我们汕头哪幢建筑非常漂亮，严格来说还没有，但是未来世纪大厦建成之后才可以算，包括非常高的超高层都可以算。

汕头11街区发展的必然就是粤东CBD区域

　　汕头新浪乐居：按照现在11街区的建设现状，既有百脑汇，又有苏宁，还有龙光世纪大厦、银都国际，不知道能不能形成一个CBD？

　　林总：未来这个地方政府准备将其建成中央商务区，这个地方也必将成为汕头的中心，因为这里有市民广场、有国际商务中心，周边配套应有尽有，所以这里必然发展为粤东地区最中心的区域，即是粤东CBD。

　　在这里强调一下，CBD是一个区域，而城市综合体是一个项目，这两者是不同的。刚提到的大连万达广场就是最典型的例子，谈商业地产就必然要说到大连万达广场，或者深圳的海港城等等这些地方。这些地方是一个项目容积率超高，然后住宅、公寓、酒店全部都有，一个地方，只要我将车放在地下室，从住、到吃、到用、到穿，全部都能在这里完成。而CBD区域即中央商务区，是一个区域，不能叫做城市综合体。

七大城市综合体将带领汕头商业地产进入元年

　　汕头新浪乐居：您觉得商业地产能够为我们城市带来什么变化？

　　林总：你想象一下，在汕头，如果有一个城市综合体的项目，那么等于拥有很厉害的区域辐射能力。首先，它能够汇聚人流，人流量一多，商品流通加快，增加就业，促进税收；其次，还可以让市民有一个很好的休闲空间；再次，提高城市品位，并可作为一个城市的名片。现在连一个商业地产项目都没有，不得不说，这确实也是汕头发展比较慢的一个原因，也是一种遗憾。

　　汕头新浪乐居：前年汕头规划了7个综合体项目：龙湖乐园城市商业综合体、十一街区东城市商业综合体、十一街区西城市商业综合体、金凤半岛城市商业综合体、长江路北城市商业综合体、高新城市商业综合体、大洋城市商业综合体，您认为这七大综合体的建成，将给我们带来怎样的变化？

　　林总：建，是为了提高我们城市的品位，肯定是能够起到非常好的促进作用。但是需要有一定时间的培育，不是短时间就可以见效的。

　　大家都知道南国商城处在城市中心位置，那么好的位置，从98年、99年开始，到现在经历了16年的培育，才能够形成一个比较旺的商业中心。这7个城市综合体遍布汕头，从北区、东区到西区，全部都有布点，首先，能够促进当地经济的发展，方便市民的生活。从未来发展来说，能够使汕头能够真正成为粤东区域的中心城市，促进商品物流业的发展。

　　汕头新浪乐居：在汕头商业地产逐步成形的过程中，您觉得现阶段有哪些建筑是比较具有代表性或里程碑式的？

　　林总：我觉得汕头商业地产的第一个里程碑，起码是在1998年前后、2000年前后，即金龙大厦、国商大厦附近办公楼群。第二个里程碑就是南国商城的经营，近期南国商城进行拓展，引进一帆影院，引进美食一条街，已经勉强算作汕头一个城市商业综合体的雏形。第三，我认为世纪大厦的推出，也将是一个里程碑，它将五星级酒店和甲级写字楼结合起来，它有两个质的突破，一个是国际级的五星级酒店的进驻，另一个是甲级写字楼的开始，这是一个元年。所以我认为这是汕头商业地产的三个比较典型的代表。汕头的商业地产我觉得确实还是处于比较初级的阶段，当然，随着未来这七个综合体的形成，汕头商业地产会达到一个高峰，但是这七个综合体也不可能一夜之间建成、兴旺起来，也需要一定时间的培育。

城市建设天平开始倾向商业地产

　　汕头新浪乐居：现阶段汕头政策面上对商业地产有扶持的条款吗？

　　林总：目前还没有什么很实在的政策出台，但政府对于商业地产是非常鼓励的。就目前七大综合体规划到建设，是代表政府对商业地产的重视程度，而且汕头是一个百载商埠，商业地产还处于非常初级的阶段，接下来要发展的空间极大。

　　从另外一方面来说，住宅地产是一次性买卖，就是一个钢筋水泥的混合体，仅给人居住而已，而商业地产一旦成功以后，就跟印钞机一样，它不断的创造就业、不断的创造GDP、不断的创造税收……所以政府只会不断地鼓励，不管是哪种类型的商业地产，只要开发商有眼光、并且有决心去经营好的话，它就跟印钞机一样，它会不停的为政府创造非常好的东西，这是住宅地产做不到的。为什么现在这么多开发商想来做商业地产？也正是看中这一点，如果经营得好，就是呈滚动式不断发展的。

　　汕头新浪乐居：可不可以将其理解成政府的一个加大我们汕头商业地产建设的一个信号？

　　林总：是，本身也是这样，因为之前也没有出现过，那么从11年开始，汕头已经进入商业地产的元年，一下子这么多项目要推广。

　　汕头新浪乐居：汕头现在开始接触商业地产的企业，事实上并不多。

　　林总：各大企业现在都有接触商业地产的范畴，龙光、锦峰、长平等等都开始进入商业地产。

　　汕头新浪乐居：就是说，除了因为有政府放出的这种加大商业地产建设的信号，这些开发企业还是比较看好商业地产？

　　林总：是，未来商业地产的发展趋势是整个中国所有的开发商都看好的，因为正如我刚刚说的，一旦它进入良性循环后，它可以不断地创造价值，而且它的升值没有一个“天花板价”，如果做得好的话，它完全能够再度突破。比如南国商城，好的话，它可以一平方租4百元5百元，不好的话，送给人家人家也不敢要。

商业地产两不限 间接提升住宅均价

　　汕头新浪乐居：按您刚才所说的，商业地产大力发展下去，会不会拉高汕头住宅地产的房价，和政府的调控目标相矛盾？

　　林总：商业地产严格来说与住宅地产价格上不会直接关联，而且政府调控主要也是针对住宅方面，现在对商业地产，政府不单是没有限制，而且是鼓励的，从按揭方面来说，它是不限购不限贷的。因为商业地产是一个多赢的产品，它可以帮政府创造税收、创造就业。所以我认为商业地产不会跟住宅地产房价形成直接关系，就算商业地产再贵，都不会。

　　但是从关系的角度来说，商业地产会成功，能够推高整个城市的品位，大量外地人口发现城市具备的商机后来进入，从而稳性地提升房价，从这方面来说我认为会，但这是一个漫长的过程。也就是说商业地产对商品房房价不会产生直接的作用，但会产生间接的影响。

　　汕头新浪乐居：也就是商业地产要到非常发达的阶段才会对住宅房价产生一定的影响？

　　林总：是的。别的城市，比如说义乌、温州，为什么一个小城市的房价会卖到近2万元1平方呢？而且本地的人口非常少。原因就在于那些小商品城的商业地产做得很成功，吸引了无数的外来人口来，买的人多了，自然房价也就上去了。应该是从这个方面来解释。

　　汕头新浪乐居：也就是说本质上的商业地产是不会拉高住宅房价的。

　　林总：不会。如果会影响到房价也应该是在稳性方面产生影响。但是那得到商业地产非常发达的时候，它会影响到整体的社会结构，增加城市的外来人口，那么房价就会提升。另外一个可能性，如果周边有一个非常成功的商业地产，等于无形中会成为一个城市中心，无形中也会带动周边楼价的上涨。但是这个因素我认为是提升。一个成功的商业地产，能够提升周边住宅、物业的价值，不可以说是“推高”。推高应该是用于恶性竞争的情况下，而上述的那两种情况在我看来这会是一种提升，等于说一个成功的商业地产会提升它周边区域住宅的价值，这是一种欢喜结局。

成功运营商业地产的必须条件

　　汕头新浪乐居：我们现在运作商业地产的模式都有什么？

　　林总：正常来说，成功的商业地产的模式，第一个，与它的形态有关。就是说，最理想的商业地产就是有租有售，就是租售结合，为什么呢？售，因为要使开发商的资金压力没有那么大，有可能能够进行再投入。那么租的是什么呢，就是一些主力店，你必须把租权掌握在开发商手上，才能够按照开发商的想法去构建合适的商业形态。如果全都售出去，在形态组合上就会出现问题。所以我觉得正经的商业综合体运作形式还是要租售结合。

　　第二、提供强有力的物业管理，因为这种商业地产对物业管理要求比较高，各个服务配套要够。

　　商业地产的业态多式多样；严格来说，包括旅馆业、公寓、商场、办公楼，而商场里面又细分百货商场、超市，我个人认为这种集中性的商场，超市是一定要租，不能售，因为去割小，不可能。百货，也是要租，不能售。但是沿街设计的一些街铺，那些就可以出售。写字楼，大部分是售。公寓大部分是售，酒店，又是要租。所以一个商业地产项目，就一定要租售结合。一个地方只有售，怎么可以叫做商业地产，只能算是狭义的商业地产，仅用于将住宅地产与商业地产分开。

　　汕头新浪乐居：这些租售结合的模式的运作要有什么条件？除了强有力的物业管理。

　　林总：正常的商业地产，我认为一个成功的商业地产项目，一定要形成一个地标性建筑，除了建筑本体之外还必须有主力品牌知名店的加盟。这个主力店的加盟，就可以整体提高整个商业地产项目本身知名度，使它成为地标性建筑一个必然的方法。什么叫主力店，比如说：喜来登、沃尔玛、易初莲花、华联超市、包括百盛这一类的。往往主力店的加盟，必须用租的形式。没有主力店的加盟的商业地产，我认为是存在缺憾的，没办法提高整体的档次。

　　汕头新浪乐居：也就是说地标性建筑及主力店加盟是最重要的2个条件。

　　林总：是的。如果同时有三个主力店的加盟当然更好，这个要看商业地产的规模。

 商业地产功在创造价值 风险与收益并存

　　汕头新浪乐居：问一个网友比较关心的问题，现在搭上商业地产的班车，是不是就一定比住宅地产在价格上贵？到底是贵在哪里？能否请林总为网友解释一下？

　　林总：商业地产跟住宅地产，我认为是两个不同的范畴。因为，我觉得，住宅地产严格来说是一种改善生活或享受型的产品，而商业地产是创造价值的产品，能够让你去创造价值，让你的资产去增值，是通过两种渠道来增值：一种是通过自用，比如说你对商业地产是采取自用的，比如说自己去经营，比如说去买一个商铺来经营，再比如说买一个办公楼自己来经营等等，都是会创造价值。另一种，是投资性购买。你说这两种产品那种更具有发展的潜力？那肯定是商业地产了。以汕头这个特定的城市来说，总体上来讲应该是比住宅有更好的空间，毕竟是它是在创造价值。但是商业地产在选址上与住宅地产有一定的区别，就是选择者的眼光在当中起一个至关重要的作用。举个例子，住宅再偏远一点，我开汽车去就可以住，但是商场地址选择的不好，有可能不仅不能够创造价值，甚至会倒贴，商品就算一降再降也卖不出去。所以，商业地产的风险比住宅地产高，但是地点选择好了，在收益方面，商业地产要比住宅地产高。

　　汕头新浪乐居：就是商业地产价格比住宅地产贵就是贵在创造价值的功能？

　　林总：是的。比如说现在的街铺，一平方贵的可以卖到8万元，而住宅地产最贵的也超不出2万/平。所以，第一，就是总价，第二，住宅地产地点再烂，便宜一点也能卖出去，但是商业地产就不一样了，地点不好再便宜也未必能卖得出去。如果你选择好的商业地产，在发展前景方面，肯定比住宅地产更好，更能够创造价值。最简单的，举一个例子，以前在黄山路周围的街铺，不严格来说，属于商业地产的范畴，当时便宜的一平方才在卖一万多，现在卖到了七八万，就升了七八倍。同时期一平方3000多元的房子，现在最多也是卖一万元，最高一万多，也就升了3倍。由此可以看出住宅地产与商业地产在升值上还是有一定差距的。住宅地产会受一个叫做“天花板价”的限制，但是商业地产是没有所谓“天花板价”的，它的升值倍数是住宅地产的N倍。

　　汕头新浪乐居：按林总这样说，风险肯定存在，收益则是不稳定的。

　　林总：是的，因为存在着风险。比如说现在买丹阳庄的街铺，很便宜。住宅的再不好也不会折价太多，最多打个9折，或者8.5折，肯定卖得出去，但是商业地产就未必了。所以我认为，住宅地产与商业地产来比，从风险来说，商业地产会比住宅地产高，但是收益会比住宅地产高，这就对投资者的眼光非常考究了。

投资商业地产的14字箴言：考察区域潜力 量力而行 从小做起

　　汕头新浪乐居：对于准备投资商业地产还是进驻商业地产的人，你有什么专业建议？

　　林总：第一个，量力而行，先对自己现有的资金进行组合，最好还是从小开始做起，如果可以的话先把其当做自用物业，自己去经营。那么如果是投资性物业呢，尽量从小开始，着重观察有待开发的、有潜力的商业地产。类似一些位置比较好的，但是目前整体人流、居住人口不多的地方，也是可以考虑的。

　　汕头新浪乐居：这些自己想要进商业地产的人，除了资产的组合外，在价格方面有什么建议吗？

　　林总：从价格方面来说，商业地产价格跨度非常大的。比如商铺，一平方售价从1万元到1万多，一直到8万元、10万元都有。而办公楼二手房价格如荣兴广场的，差不多到了1.2-1.3万/平。我认为说，关键还是在于你是否善于发掘商机，相当于就是说别人还没看好的时候，你就进入。就汕头来说，目前商业地产的量还是比较少，所以在这个时期，大家如果觉得某一个项目有前景的时候，要尽快出手；最好是新开盘的、刚刚推出的项目，相对来说未来发展空间比较大。如果等到这些项目成熟了，价钱已经非常高了，可能还会把未来5-8年的价钱都透支了，这个时期入手的话，相对来说风险压力比较大。所以可以的话，在开发商一手的时候，还没有进行转手，相对来说对未来会有比较好的升值。

　　汕头新浪乐居：那按照刚刚林总所说的商业地产投资时机来推算的话，现在是不是一个进入的好时机？

　　林总：是，现在是进入商业地产一个非常好的时段。第一个，商业地产现在刚起步，这是一个出手的最好时间，第二个，你最好购买一手物业，不要去买现在炒的比较高的二手物业，因为正常来说，一手物业还有一定上升的空间，而且这样也不会经过炒作，所以会比较好。第三、最好就买现在相对来说，未来发展潜力比较好的，明显看到有未来的潜力，比较好的这种，类似世纪大厦办公楼，这个就是在粤东CBD甲级写字楼，这种比较好的，可以尽早出手。等到日后商业地产进入中级阶段的时候价钱肯定非常高的了，而且会吸引全国各地过来融资，那时候就不是汕头人在消费了。

　　汕头新浪乐居：林总，再谈个题外话，按照现在汕头的路况，如南国商城的长平路，大概就有四车道，还有一条中山东路，海滨路，你觉得CBD的发展会不会受道路状况影响而被限制？

　　林总：我给你举一个最简单的例子，天河城，天天塞车，等辆车要一两个小时，人们还是要挤进去买。所以说只要做得成、做得旺，人们就愿意承担塞车之苦。广州天河城是一个最典型的例子。有时候甚至塞到你怕，但是人们还是要去。因为可以在这里买到自己所需要的东西。塞车是短暂的，而商业地产带来的购物乐趣却是长久的，所以很多人还是愿意忍受这种交通带来的问题。有可能到时候公交车各方面都发达了，会有很多市民都乘搭公共交通工具过来购物。

　　汕头新浪乐居：林总，还有什么要补充的吗？

　　林总：希望汕头的商业地产在未来的3-5年按政府的构想非常顺畅的发展，类似世纪大厦这种甲级写字楼与国际五星级酒店组合开始之后，未来会有更典型的产品，比如说超高层地标性建筑的组合，真真正正的城市综合体的建成，相信有了这些项目，汕头才能够真真正正向商业地产的中级阶段去前进。

　　汕头新浪乐居：感谢林总。