空铺遍地的华强北”、“华强北悲歌”……近来，此类标题频频出现在深圳各大论坛与报道。从这些报道中人们关注到：有“中国电子第一街”之称的深圳华强北电子市场，正在经历着一个艰难而痛苦的时刻：大量商铺遭遇退租转租，一些市场由于租户大量退租而呈现大量空铺的现象。华强北商业该何去何从？作为“中国电子第一街”，华强北空铺严重的问题不仅仅是独立的现象，这是否反映出深圳商业地产同样面临着某种危机或转型的阵痛？在各地、各房企纷纷加大投资、建造商业地产的态势下，深圳商业地产该秉持何种发展理念与方法，才能避免“华强北危机”？腾讯大粤房产楼市会客厅邀请知名专家，与您一起探讨。

　　时间：2012年7月27日

　　地点：地王大厦62层

　　参与嘉宾：深圳市汇诚房地产顾问有限公司研究部经理周胜

　　美联物业全国研究中心主任何倩茹

　　美联物业全国研究中心主任徐枫

　　中原地产市场研究部策划主任陈璨

　　主持人：刘玲君

　　话题：问道华强北：深圳商业地产何去何从

　　实录内容：

　　华强北“空巢危机”大运会电子行业整顿是首因

　　【腾讯大粤房产】：前一段时间网上传来一些声音，华强北现在其实有很多空置铺位，也有很多铺位都被退了，现在都是一些空铺情况存在。深圳商业地产现在很火热，特别是未来几年，可能量会爆发很快，可能会数以几倍的速度在增长，我们想从华强北出发来聊一聊未来几年深圳商业地产的方向。

　　有人会觉得华强北开始衰落了，大家都开始退铺，其中有原因可能是电子产业不景气，当然从地产这方面来讲，肯定也有它自己模式上面的弊端才会导致这种情况。不知道各位会认为华强北为什么会出现现在这种情况？

　　【何倩茹】：第一、最近华强北关铺潮原因可以追溯到去年大运会之前，去年大运前电子行业的整顿，使得很多做山寨手机或者是电子行业的商家都纷纷撤离华强北，他们的撤离就会引起所租的面积就急剧下降，这个现象就影响了铺的租金售价，甚至影响到周边写字楼的价格，应该首先是这个引起了。

　　第二，后来欧债危机的影响，对进出口行业的波及大，很多行业因为欧债危机接单的量少了很多。这种情况下可能他们不得不减少对电子产品的采购，所以华强北那么庞大的供应系统可能就会突然有些应接不上，小公司就会面临倒闭或者是结业。再过一段时间，欧债危机稍微过了半年以后，我们的电子行业好像有一点复苏的情况，但是人民币又相对升值很多，很多工厂不敢接订单，一开始没有订单接，后来变成不敢接订单，这影响算是中国货币升值影响行业价格竞争力。

　　【腾讯大粤房产】：这种电子行业的影响最后也波及到了房地产行业，导致那一片区写字楼也会出现一些影响。刚刚你提到说华强北那边价格一直在跌。您能不能介绍一下具体的情况？

　　【何倩茹】：具体的情况今天刚好做了一下数据，这是我们全市二手甲级写字楼价格的走势，其实价格今年开始有点回落，但是2009-2011年7月份是比较大幅度的升值，从去年7月份开始有点回落。华强北片区就是这条线，价格就是这样的，也是从2011年头开始有点下降，然后就一直打横的，今年又有点下滑明显的，变化最多的应该是租金，从这里开始大幅度的下滑趋势比较明显。

　　【腾讯大粤房产】：这个产业影响到华强北可能就会导致出现现在空巢的现象。

　　【何倩茹】：主要是企业撤离影响了整个片区出租率，大家都没有人去那里租了，后来就是把价格也往压拉了。

　　如何解救商业地产“空巢危机”

　　【腾讯大粤房产】：您觉得从我们地产人士的角度来看，华强北是否有措施可以解决这个问题呢？从地产方面来说，怎样解决空巢的问题，是模式的问题还是其他什么原因可以解决呢？

　　【陈璨】：其实华强北的问题，本身是受到了产业经济结构影响，华强北物业多半都是以专业市场为主的，以铺位和店面经营为主。但是经营那么多年，有些是老工业厂房的改造，在硬件设施上面配套上面可能有些不足。现在大家购买电子产品，选择会越来越多，现在电子商务也非常发达，抢占了很多这样的客源，包括山寨电子产品，华强北山寨是比较发达的，但是现在技术的一些门槛使山寨的产品存活的空间会相对比较窄，那么在产业结构上面可能要去调整，配合这个产业结构的调整，这种商铺的形式、类型、档次是否需要相应的改变或者是提升，这是在地产方面出发需要考虑的一些东西。

　　【腾讯大粤房产】：未来五年之内，深圳商业地产量可以说用紧喷来形容，我们做了一些统计，可能会从现在的500多万平方米增长到1000多万平方米，商业地产为什么短短几年内会有这么火爆的形式出现？

　　【周胜】：如果分析这个原因的话，大家会看到一个宏观环境，就是很多开发商，把目光转向商业地产，因为住宅受到调控影响，收益与风险跟商业地产比较，商业地产更加有利可图。商业地产提上来了以后就会比较集中，在同样一个时间段，大家意识到同样的问题，都会过来做同样的事情，所以会有一个紧喷。

　　【徐枫】：我们是这样看的，任何一个地产的板块都有一个周期性，根据社会的发展，一般来说都是住宅先行，然后商业配套后期跟进，刚刚周先生也说到，这个历史使命，住宅已经告了一个段落，商业地产也慢慢进场了，这是一个大的历史条件。

　　第二，我们了解到很多开发商也是处于一个盲目跟进的状态，大的发展商有自己很清晰的战略，比如说要做这个，要做那个，但中小型的开发商基本上都是看大的怎么做，然后自己去跟进，加上这个行业的流动，也会有很多所谓地产职业经理人从大型的发展商出来，因为他到了一定天花板的瓶颈，从大的出来以后到中小型，可能是中小型的副总，他的理念也会受到大型开发商理念的影响，所以就变成这个市场里面集体无意识的克隆，但是觉得商业地产就是中国现在的一个主要的发展方向，很多城市都在盲目的跟进这件事情，刚刚提到华强北这个事情对产业困境的折射，我们觉得华强北这个事不单单是产业周期的问题，而且还是商业地产面临调整的状态，因为我们做全国，不光是深圳市遇到这种情况，像京津唐片区和山东片区有很多都在做这种所谓电子行业的商圈，但是空置率比较高，这种现象无独有偶，这可能是中国整个做商业地产趁这个事情刚刚开始爆发就要警惕一下未来是否会制造更大的泡沫出来。

　　未来1-2年商业地产主要是以大型综合体方式出现

　　【腾讯大粤房产】：您觉得在接下来这1-2年，像深圳商业地产会呈现一种怎样的发展趋势呢？

　　【何倩茹】：商业地产应该在未来1-2年主要是大型综合体方式出现，可能像华强北这样的专业市场形式出现会比较少，反而我觉得华强北现在是在寻求一种更新换代的模式，可能在这个过了以后就会另外一番的发展，但是现在深圳那么多综合体，那招商和运营可能要更注意一点。因为好像现在我们看到很多项目都是重复的，而且大家都想做万象城，大家都说我是哪一个区域的万象城，其实万象城本身有很独特的区位优势，所以它才形成了现在那么兴旺的万象城，很多地方虽然想做，但是可能是不是真的能够做到这么好的话，我觉得发展商在招商在策划方面应该要很注意，不能说你想这样做就这样做。我觉得深圳还是比较缺乏商业运营专业的力量，我们应该要在这方面加强。我们有时候去香港逛街都会看到香港商业运营是做了配套，我们到每个区域即使新建很多地方偏远的地方感觉到人流很旺，但是深圳很难看到这种情况。

　　【腾讯大粤房产】：我们目前看到深圳能够想到万象城、CocoPark，南山海岸城，基本上福田、罗湖、南山、再往宝安，龙岗就暂时比较少。我之前看到一些机构报道未来宝安跟龙岗那一片非常多综合体？

　　【何倩茹】：综合体有很多好像是那种旧城改造，发展商进去就把整个片区运营起来就做一个综合体，其实我觉得这应该是有前景的，但是重点还是对这个综合体的定位是什么？就不要把定位太高，有时候可能还达不到，如果说是做一个社区或者是小范围的配套应该还是很容易达到的，毕竟我们深圳消费能力还是有的。

　　【腾讯大粤房产】：刚刚讲到会有很多龙岗万象城的崛起，我刚刚想到一个问题，我想问一下徐老师，比如说像星河会说在龙华有像CocoPark的一种定位，在龙岗中心城也说让CocoPark走进龙岗，这种模式行的通吗？是否有其他的一些想法？

　　【徐枫】：如果你在做营销的时候，你用一个大家都比较熟悉的东西去宣传商品的话，其实接受度会比较快，所以你标榜自己是龙岗的万象城也好、星河也好、其实这个接受度传播会比较快，这个是比较正面的。但是另外一方面其实每个发展商大家都知道自己的产品未必能够达到标杆物业的高度，但是大多数人都有这种追求完美的倾向，希望自己的产品能够永载史册，所以都希望能够做最好的东西。因为我们也是做策划代理这一块，就会发现就像同事所说的，地产做这么多商业项目里面，真正比较困难的是我们确实太难找到合适的人去做事情，因为大家都是摸着石头过河，很多开发商当你提交这些策划方案给到他的时候，你告诉他这个项目建议做综合体的原因是什么？因为你关外这个项目周边是没有配套的，你必须要自己带配套，所以发展商这一点来说都是比较能够接受综合体，但是当你具体跟他们说这个项目应该怎么做的时候，发展商的想法可能就分歧会很大，有些可能觉得他自己的想法是好的，有的他可能能够接受你的想法，这里面会产生一些问题什么呢？大家追求的目标未必是一样的，有些是想快速回笼现金，有些想打造自己的作品，目的不一样，走向可能是完全不一样的，我们作为代理公司还是会给发展商建议，你这个东西尽量往好的做，但是尽量要把你自己的资源最大化，而不要说好高骛远做一些事情，你在龙岗也好、宝安也好，你的客户群决定你可能没有办法真正做到这种市中心CocoPark的定位，你做区域顶级的CocoPark已经是不错了。

　　商业地产井喷是否存在泡沫？

　　【腾讯大粤房产】：现在有很多大的开发商，例如万科也要进军商业地产，包括招商也成立一个公司专门做商业地产投资，在这样紧喷的现象下，您觉得现在商业地产是否有泡沫呢？

　　【周胜】：我个人觉得对于商业地产的发展是比较谨慎乐观，泡沫的话我不觉得有多大，但是肯定刚刚也提到主要是后期运营方面，这是大家预警比较多，到底后面会不会做好我们拭目以待。现在尤其在深圳商业地产发展空间很大，关外区域其实也是一个刚刚升级换代过程，刚刚开始，所以这个区域应该是很有空间可以发展的，但从深圳经济整体来说现在发展是比较良好的，包括人口增长这些都是上升的趋势，你看我们有很多地方的人流量并没有达到那么饱和，东门、华强北人挤人的状态很多地方并没有出现，所以我觉得肯定有空间，加上深圳有很多消费力是到香港，深圳如果能够把香港的客流截留下来，那我们的发展空间更大，所以我觉得整体市场空间我是比较乐观的，刚刚提到运营这一块，现在人才是比较缺的，是用我们本地的经验，可能并不是那么充分，这一块我们还需要去尝试不少的路程走。

　　【腾讯大粤房产】：我们可以借鉴香港的那种模式。

　　【周胜】：深圳有很多，尤其是大型购物中心发展其实有很多都是借鉴香港过来的。

　　【腾讯大粤房产】：能不能介绍一下香港大概的模式是怎样的？

　　【周胜】：香港你说具体的模式，你要看是指哪一方面。

　　【腾讯大粤房产】：最成功的是海港城，海港城是比较成熟的，可能是香港最大的shoppingmall，它那么成功是否有些经验值得我们吸取呢？

　　【周胜】：第一，我觉得它可能是一种定位的差异化，刚刚大家都提到，我们现在可能差异化还不够，我们研究过像有些内地很多大型购物中心，这种品牌的存活率，就是里面进场商家达到10%以上都是一样的，我们在深圳也看到有很多购物中心都是差不多的说法，引领时尚或者是中高端，反正基本上都是差不多的词汇，但是香港就会差异化更大一些，他们比较注重年轻人个性化的东西，有些专门定位白领的，但是我们现在深圳还没有明确这一类，当然有些开发商有尝试，中粮就专门定位年轻群体，打造就是这么一个环境，我们这边至少我没有发现深圳有这么一个空间，这是一个方面。

　　第二，模式，其实更多的是资本运营，这个跟香港环境有些差别，内地的资本市场没有那么成熟，所以有些时候有些条件可能达不到，并不是我们想学就能够学。现在有些外资，像凯德置地在中国能够发展比较好，本身有条件在哪里，有基金可以扶持，但是我们现在很多开发这些综合体可能本身自己资金实力也不是很够，再加上环境条件又不大允许，有时候只能卖掉一部分回收款实现能够成功开发出来，首先我们要生存下去，我要生存下去以后才考虑做好。

　　【腾讯大粤房产】：它是先在考虑我怎样回笼资金，然后想到怎样规划。

　　【周胜】：如果说太理想主义化，生存的机会都没有了，接下来走不下去，所以这也是我们条件的限制，再加上运营，其实我们现在很多来讲，可能像万象城做得比较好一些就是运营做得好，你说它的硬件包括商家那些其实都是可以复制的，但是复制不了的东西，一个是像华润集团实力和运营的经验，因为华润本身也是从香港那边过来的，那边的人才渠道范围会更广一些，你说香港我们很想去借鉴，但是可能不一定能够做到。

　　【腾讯大粤房产】：可能借鉴过来也会水土不服。

　　【周胜】：很多东西到中国就会变走样。

　　【腾讯大粤房产】：根据具体的国情出发。

　　香港模式是借鉴还是拷贝？

　　【徐枫】：我们真的都在借鉴别人的东西，其实都在拷贝别人的东西。我们公司早些年是帮内地一个城市做项目，就是翻了香港APM24小时不夜城的概念，然后开发商觉得那个报告写的真是好，其实那些概念都是很简单的，整个商场滚动经营的做法，从我们自己的实际经验感觉到，很多时候我们的城市在做这些商业运作的时候，有点主次不分，表现在几方面：第一，我们大量的时间可能在工程这一块，但是工程开工前调研是非常少，我们接到开发商做周边城市客户群的调研，这个时间1-2个星期报告就要出了，实际上这1-2个星期能够调研到这什么东西，大量数据如果你不是做深入的分析，而且第三方平台上面搜索到的这种数据是没有价值的，有很多是你自己的研究员带了主观的东西进去，所以这个调研时间太短，香港很多项目真的一块地拿到做调研时间起码是两年，我这个项目怎么拼凑出来做最优的资本运作，这个时间是非常长。

　　第二，我们自己以为自己对目标客户群很清楚。比如说福田中心区它的目标客户群，如果它要做shoppingmall，他要做shoppingmall跟地王商圈做shoppingmall是否是一样的，你问很多商场的运营商，他们会觉得是一样的，它的概念这些周边都是白领，这些白领层次是不一样的，就是细分市场是不一样的。我们很多工作做得不细，你不细后面做运营，包括招商品牌组合，品牌之间置换的东西，这一系列的麻烦就是在后面，我们工作就是赶紧开工，赶紧把这个事情搭起来，赶紧赚钱招商把这个客租招满了，我们工作就完成了，这一段来说，我们觉得我们可能还有相当长时间要去发展。但是反过来我们借鉴一下住宅的经验，我记得2006年去看香港的豪宅市场，也是排行香港前十大，他们做豪宅每一栋大概也是3栋，但是每一栋有一个主题会所，不像我们大多数的楼，可能就一个会所，他们三栋是不同的会所，虽然都是豪宅，但是其中两栋的目标客户群跟另外一栋目标客户群不一样，这个就决定了整个配套，但是隔了六年，我们在深圳市场现在的豪宅已经有这样的趋势，就是同样是一个豪宅社区，但是它里面的客户群体会有些不一样，所以我们会觉得说也许时间是最好的一种方式。那么商场也好、写字楼的运作也好，隔着五年、十年的周期我们一样也可以做得很好，但是这中间的真空的状态就是现在这样的状态，大家都是摸着石头过河的状态。所以后来乐观一点来说，我们现在都是二十岁、三十岁的人，过十年我们在这个行业的栋梁。

　　【周胜】：我觉得结果肯定相信是好的，这个过程就需要付出代价。尤其开发商是良莠不齐，进来肯定有人成功，也有人要退场，你刚刚说到时间那一点，我想补充一点，并不仅仅是开发商要回款，另外也受到政府的影响，比如说政绩，如果良好有序不走弯路发展，可能各个方面要照顾才能做到。

　　【腾讯大粤房产】：除了我们开发商，政府也要起到一些作用。

　　【周胜】：不过我觉得整体是好的，毕竟现在还是有很多更有利的条件出现，深圳这种商业代理的中间商或者是专业服务公司这种机构越来越多，前景也越来越多。

　　商业地产纷纷崛起供应潮下的危与机

　　【腾讯大粤房产】：现在有很多shoppingmall纷纷崛起，未来几年也有很多，或者是商业地产到处都建写字楼，前海也有、龙岗也有、到处都有，虽然会带旺周边商业的氛围，但是在经济上肯定会有一些竞争，你觉得在那么激烈的竞争情况下，这些商业地产是否会面临一些危机呢？如果这些危机真的出现了该去怎么处理呢？

　　【陈璨】：我觉得面临这么大的供应量，危机肯定是有的，但是有危也有机，怎样转化危机。现在从深圳的角度来说，全市的经济发展和区域的规划对片区都有利好，不管是前海还是关外，现在很多地方也会根据自己的产业格局，现在福田是我们的CBD，但是前海发展是现代服务业，发展的总部经济，在金融服务这一类行业会比较集中，在南山是科技的产业，你在关外可能是一些工业产业，其实它是有一个侧重点，但是要很好的意识到这种差异然后去做很好的定位，去引导商业物业发展，而不要一味的模仿，其实刚刚提到模仿，万象城应该在建设的时候肯定有模仿香港的模式，包括它的设计团队都有很多是香港，但是好的东西借鉴过来。但是现在也有一些深圳其他的也去模仿万象城，就是说你这个模仿不能说一味的模仿，你得吸取好的东西一定要有自己个性的东西，要有自己差异化的东西，你说像有些开发商去做商业地产，当然其实有实力开发商有自己的想法，比如说万科写字楼有自己的定位，它商业这一块有高端，有这种社区式，包括邻里互动式商业，都有一个细分化的定位，我觉得这是很好的，就可以规避这种供应量增加，但是又会去独辟蹊径，做差异化的产品，多考虑这方面。

　　【腾讯大粤房产】：今天早上看到一条新闻，福田CBD也有好像有12栋写字楼出现空置的现象，空置率比较高，其中是什么原因？是因为福田CBD这一块写字楼太多了，还是别的原因呢

　　【陈璨】：我觉得有几方面，第一，CBD这一块的租金这一年多涨幅实在太快了，但是现在这个经济环境确实不是特别好，然而就是在关外，你们也提到有很多这种写字楼起来了，有一些公司可能就会转移办公地点，可能从CBD撤出到罗湖或者关外去选择地点办公，造成了这种暂时空置现象，但是这样也会促进一些业主去降低租金，我觉得对房子泡沫也是比较有好处的，这个市场就是不断变化然后有好的，也有坏的，就是双刃剑。

　　商业地产纷纷崛起深圳能消化吗？

　　【腾讯大粤房产】：现在我们都在说城市综合体，到未来会有十几个，深圳人口1500万，现在综合体不会很多，未来几年那么多，我们真的需要吗？深圳这种环境下，是否需要有那么多吗？以后会不会出现它是起来了，但是经营不下去，人流不旺。

　　【何倩茹】：人流不旺，就是刚刚新建或者是刚刚落成到经营的前五年，人流通常不会特别旺，主要还是看经营者是否有信心经营下去。我觉得很遗憾的是看到很多开发商把一些很好的商场综合体建起来了，但是他们可能就觉得没有赚到，特别是开始的时候，好像花了很大的力气去装修去招商，但是没什么客人，那些商铺可能就会退租，就觉得无利可图就不做了。但是我个人觉得综合体你要做起来守是很重要的，就是要守一段时间，你要花很多精力去培养你的客流量，其实很好的情况就是你首先要把人吸引过来就可以慢慢把商铺更新换代越换越好，那你的品牌档次就会慢慢做起来。如果发展商不是太短视，这些综合体还是被我们去消化，毕竟有时候你看看我们买东西还是从很远的龙华跑过来到罗湖买，如果以后龙华有一个Cocopark跟福田的Cocopark做得一样好，我们可能就不会跑那么远来买了。

　　【腾讯大粤房产】：未来体量能够消化，但是看后期经营。

　　【何倩茹】：我很想说有一个很好的例子，就是香蜜湖片区有一个东海购物广场，其实是2003、2004年可以运作的，但是当时可能招商定位没有定好，就一直空置，直到近这两年才有一点起色，但它已经不是一个购物商城了，性质都已经转变了。

　　我们回想去看，它处于那么好的位置，其实是不可能做不起来的，当时我们观察就是觉得那个发展商太想快速回款，又想进一些档次很高的商铺，但是档次高了议价能力又强，不可能给到那么高的租金，可能说，我可以给你低一点固定租金，到时候我盈利的时候再反点给你，他们就不能接受这一种，意思就是说：我这么好的商场给那么少的钱，我很不划算的那种感觉，然后就能给很高租金，但是是小商铺，小商铺蓄客的能力就比较差，所以人流量做不起来，后来就停业了，这是很可惜的情况。如果以后有新的综合体商城起来的话，还是有一个长远一点的目标，守起码5-10年的话应该还是会做得有声有色。

　　商业地产投资建议：商铺相对稳赚不赔

　　【腾讯大粤房产】：我们大粤房产成立一个商业投资俱乐部，里面可能对商业投资这一块比较感兴趣的团体，我想替他们问大家一个问题，投资商业，大家可以给一点什么建议呢？

　　【周胜】：其实还挺泛的，我们讲商业刚刚提到产品，有写字楼、商铺、酒店，再广一点公寓都可以算进来，这个你要看着眼点是哪一种，像商业像商铺的话，我可能接受多一点，我拿商铺来讲，现在商铺不管是哪里都不愁，其实商铺相对是稳赚不赔，看你想赚多少期望值的问题，虽然说我们现在有一股商铺热潮，但其实都是刚刚开始，之前沉寂那么多年大家闷声赚钱，现在才进入大家视野。

　　第二，刚刚提到量，有很多城市综合体和城市更新的项目，尤其城市更新肯定会允许一些形象差的铺就会消失掉，我们可能会有一些新的投资机会出现，其实也是相当于你完全不愁这个市场，因为那一块市场，那一块区域的人迁走可能性不会很大，还会在那一片，只不过我换一个铺位来经营或者是投资，消费力在哪里，零售这一块只要你有消费力，有人去都不担心，只是时间长短的问题，你经营好可能短一点就可以盈利了，经营差可能守得时间更长一点，就是经营水平问题。

　　另外是投资渠道的问题，现在在中国现在大家提得比较多是投资渠道受限，比如说盈利与风险对比来说，商铺好像相对不是说最好，肯定是比较好的选择，像我们股票现在已经有1-2年没有起色，商铺和写字楼现在在深圳市场情况来看，写字楼更加冷清一些，今年上半年的情况来看，商铺成交量一手比去年就同比增加了接近90%多，二手商铺还没有计算进去，大家对商铺的信心还是蛮充足的，对整个行业还是会有些观望，这一块不会像去年上半年那样那么火，其实真正的成交量还是很不错的。

　　应该说今年上半年开发商这种推货量比较多，大家的选择也会比较多，我觉得对于投资客机会可以选择和比较，其实对他们来说是一个利好，因为可以选择多了，可以找更加合意的，不一定说哪一个最好，适合他需要是最好的。

　　【陈璨】：其实像商业投资是两个方面：第一，资金实力。你有多少钱，然后再去考虑投什么类型，我们有写字楼、商铺，其实有一些客户有自己的偏爱，比如说你喜欢投资写字楼会一直去投资写字楼，就会关注罗湖哪一个地方放盘就入手了，卓越世纪卖很高6万多也会拿下，就是他的投资偏好问题，商铺也同样是，有的这种像一些潮汕香港客户就长期活跃在东门市场里面，所以一个是你资金实力；一个是你的投资偏好，这两点再去考虑你要去投资的产品，那其实肯定都会有风险，但是你要计算自己的投资回报率，你肯定要对周边物业情况有一个了解，基本上你去做一些成熟商圈物业风险就会小一些，但是你的成本肯定要高，但是它回收会比较快，你要是去购买一些现在比较热的社区商铺，当然它的成本会小，但是你买回来以后肯定要守的，因为你整个社区那么多人都没有住进来，而且商圈还没有形成，还要看开发商整体运营和管理后续服务都是比较关键的，所以说都得综合去考虑，这是我个人的意见。

　　商业地产投资建议：资金实力决定投资对象

　　【徐枫】：其实刚刚陈小姐说得挺对，这两类物业都有投资偏好的投资客户类型，换一个角度来说，我们不考虑投资偏好，相当于这是一个投资，投资过程当中肯定有很多因素考虑，我们的想法就是如果你主要考虑一个价格的话，就是一个进场的费用的话，我们就会觉得商铺比写字楼的进场费用更低一点。为什么这么说呢？因为我们现在统计下来的写字楼，现在基本上甲级写字楼好一点，基本上是五万元起，现在二手的盘源、一手盘源也好都没有小面积的单位，都是大面积的单位，基本上你的入场费基本上五万乘以一千平米以上，就是五千万。你商铺的话整个深圳市场二手价格到4万多，这是比较差的铺，好的铺应该是10万起价，你一般的商铺是20多平方米，基本上说你预五百万就能够进入到商铺市场，所以应该来说，商铺门槛更低一些，所以我们觉得如果资金实力相对来说，如果你以500万起来算的话，你想玩这个商业地产的话，那进商铺市场相对来说比写字楼容易一些。

　　第二，投资难度，眼光很重要，商铺确实是考眼光的，写字楼其实还比较容易，因为投资客都觉得自己眼光很准，但是事实上没有太多投资客的眼光是准的，所以如果你对自己要求不是太高的话，我建议看清楚市场，容易把握一点。

　　第三，租金回报率，商铺和写字楼租金回报率都很差，但是都比住宅好，所以这两个不相上下，这个指标看的意义不是特别大，如果从这个指标来看，其实你的选择余地还是会蛮大，总体来说是这三个判断。

　　【何倩茹】：我们徐老师讲得很清楚了，就像前面几位所说的，首先你要看手上有多少资金才能决定你进到怎样的市场。

　　另外懒一点的人还是选择写字楼，因为运营起来比较方便，没那么多其他的事情。商铺的话，我们一直都流行在行业内，在商业做得好不好就看人流。有一个很简单的方法，你想买铺的话可以站在门口看一下人流的情况，这可能是很笨的方法，但是是一个很有效的方法。其实一直以来，日本的那个企业JUSCO他们开铺之前一个月都会在那个地方守着数人流，就是在四面八方站着很多人在数，人家一直坚持用这个方法，所以这个方法是很有效果，如果想投资商铺就不要怕麻烦，多去看一下，多去注意一下人流到底行不行，如果没有人的话，无论你做什么行业都不能做起来，那你做不起来，租金上不去，你价格肯定也上不去。

　　【徐枫】：我们强调呼吁一下，持有者就是业主能够控制一下租金的涨幅，因为我们会发现大多数业主租金是逐年都在水涨船高，当然这里面我们所有在座的都是有责任的，因为租金的报告都是我们出的，我们说这个市场的租金在涨，但是业主用到这样的报告跟经营者去谈，结果出现一个问题，就像前面大家都谈到的，因为现在确实有一些行业遇到一些瓶颈，所以对于租金承受能力不是特别强，所以你一直加租的结果就是把客人逼走，如果你想换一波人进来到你铺位也好，到你这个写字楼也好，你会发现其实难度会很大，因为不是所有的人都能够承受两百元每平方米每月的水准，所以我们建议这个业主最好在租金这一块稍微手下留情，给别人留一点空间。

　　【何倩茹】：盈利的野心放小一点。

　　【腾讯大粤房产】：今天也非常感谢四位参加楼市会客厅，给我们讲了现在深圳商业地产情况。我总结一下各位的想法：深圳的商业地产虽然未来几年是会紧喷，但是存在危和机，危中有机，如何把危化成机就要看各位开发商怎么去运营，这其中的运营是很重要的，这可能是中国商业地产运营比较弱的环节需要学习。今天非常感谢四位，今天采访到此结束。