房企领袖前瞻下一个十年
当众多开发商为楼市黄金十年已经过去而扼腕时，罗康瑞，这位因上海新天地被跨行业注目的瑞安集团董事会主席，认为楼市的黄金十年还未到来。
“十八大”新政治经济周期开启之际，业内对于楼市未来十年的发展分歧巨大。
悲调的论调认为，伴随着中国房地产库存量的进一步加大、投资开发门槛抬高和利润水平的下降，以王石、任志强、冯仑等一批中国楼市领袖退居幕后为标志，中国楼市黄金十年已经过去。
与此观点不同的是，罗康瑞从中国存款储备、城市化进程角度上认为，中国楼市的黄金十年还未到来。
城市化进程一切刚刚起步
在上海浦东四季酒店开幕礼暨“上海市慈善基金会-瑞安四季有爱专项基金”签约仪式间隙，罗康瑞接受了《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）的采访。
当2010年房地产行业遭遇严苛的宏观调控时，不少开发商纷纷叫嚷“中国房地产的黄金十年已经过去”，在罗康瑞看来，楼市需求高峰在2010年至2020年间才会出现。
对于这一论调，罗康瑞认为，城镇化及人口结构带来广大的刚性需求。
他认为，中国目前仍处于高速的经济发展、高速的城镇化进程中。2000至2011年间中国城镇人口 平均每年增加1900万，平均年增1.26%；目前城镇化进程仍远未终结，有很大的发展空间，对于房产带来很大刚性需求。而从中国的人口出生率看，在 1980至1990年人口生育高峰出生的孩子现在逐渐进入婚龄，以30岁为适婚购房年龄推算，需求高峰在2010年至2020年出现。
刚需市场的成交份额，以上海市场为例，每月近80%的成交量主要集中于均价3万元以内的住宅物业，对于瑞安集团主打的中高端市场，罗康瑞认为两者并不矛盾。“每一个市场都有其购买力，但是这个份额是相对的。投资市场在今天来说，调控的措施是不允许你去投资的，但长期投资房地产还是一个主要的渠道。”
不谋而合的是，民间财富的积累，让罗康瑞对中高端市场购买力亦有信心。
“民间累积的财富支撑了强大的购买力。中国拥有巨额的居民存款，以及庞大的富裕群体，这为中国的房地产市场，特别是中高端房地产市场，提供了强大的购买力。”
与此同时，瑞安建业早之前收购的上海四季汇项目也进入销售环节，这个酒店式公寓项目地处陆家嘴核心，对罗康瑞而言，商业与住宅的齐头并进是集团从一开始就设定的方向。
结合香港楼市，之所以认为黄金十年还未到来，这与瑞安集团业务结构不可剥离。商业、住宅齐头并进的瑞安集团，相对于国内房地产企业前20年住宅为主不同的是，瑞安集团发展模式更注重多元化。
多元化是行业发展趋势
罗康瑞之所以认为楼市黄金十年还未到来，事实上，也与瑞安集团业务结构密不可分。
在多元化发展越来越被过捏房地产企业重视之时，作为出生香港房地产企业豪门，事业成就于内地房地产的罗康瑞而言，从一开始就已进行多元布局。
现阶段，瑞安集团从事房地产业务的主要为两大上市公司，其一为瑞安房地产，另一方面则为瑞安建业。前者以自主规划开发地块为主，后者主要以收购闲置资产进行包装出售或持有为主。
从1996年获批原上海卢湾区政府给的52公顷太平桥地区地皮以来，罗康瑞开始进行回报周期漫长的大地块商业地产的开发。
在大地块商业开发过程中，强强联手是瑞安集团擅长之术。继与朗廷酒店合作之后，又与新开业浦东四季酒店达成共识。罗康瑞表示，此次合作相当成功，四季与瑞安的品牌理念十分契合，希望这次合作作为一个开始，继而能有进一步的深入合作，目前双方也在积极寻求国内其他城市的合作机会。
商业与住宅的起头并进，尽管资金回流速度慢，但却让目前以住宅为主导的房地产企业跟风效仿。
除商业与住宅业务模式外，罗康瑞告诉《东地产》记者，“瑞安集团也在尝试探索新业务模式，希望不久的将来可以更为详细阐述。”
黄金时代资本为王
未来十年，如何玩转房地产市场，除多元化发展成趋势外，对资本运作能力也是考验开发商的一大智慧。
毕竟，商业地产周转期长、资金回笼慢等特点，对于房地产企业的融资能力要求更为严格。而这也是众多以住宅为主导的房地产企业认为楼市黄金十年已过的一个重要原因。
对于瑞安集团而言，2012年年初至今瑞安房地产在国际市场上发优先票据的总额高达111.53亿元，名列今年以来房企海外发债前茅。事实上，在2011年瑞安虹桥项目开工仪式上，罗康瑞就曾提到融资是企业未来关注的重要方向之一。
加之，瑞安房地产计划将旗下商业地产分拆上市的计划，也让外界对罗康瑞的资本运作能力另眼相看。毕竟，对国内房地产企业融资压力已成为房地产调控以来，压制企业发展的命脉。
在资本为王的地产行业，瑞安集团、龙头企业万科及国内最大地产私募星浩资本在资本运作上不谋而合。
万科尽管手持现金470亿，但随着国内信贷紧缩带来的资金成本上升，以及旗下项目的滚动开发和后续资源拓展，仍不得不考虑更多的融资渠道。除了银行贷款外，万科近两年来已深入涉足信托、基金领域，收购的海外融资平台引而待发。而近期，中集集团B股转H股破冰，万科称也在考虑这方面的可能性。
私募股权基金方面，星浩资本依托集团的民营资本资源，扩张迅猛，成立两年规模已被业界瞩目。
不难发现，楼市黄金十年是否已经离去，还是并未到来，对于每一个企业都有不同答案。对罗康瑞而言，黄金十年还未到来，更多的还有其对于企业未来发展充满信心，对于行业未来十年的未雨绸缪。
