温尔儒雅且沉稳扎实，这是南京高盛房地产开发有限公司董事长孙天元留给《苏商》记者的第一印象。作为江苏地产界的知名商人，他行事低调，不近烟酒，好读书、好运动，是江苏创业界出了名的活力型企业家。
从荣盛发展南京区域老总，到创办高盛地产，孙天元在房地产行业打拼整整十年，创业伊始便创造了令同行敬慕的“高盛速度”，一年多的时间便投资三个项目，其中徐州高盛汉郡项目8月18日已开盘销售，实现从拿地到开盘10个月开发周期。他的成功，与长期操盘丰富的实战经验不无关系，更多的是在瞬息万变商海中的敏锐判断力。这一次，他又要靠他的敏锐判断力去迎接行业普遍面临的发展资金困境，创新融资渠道，谋局房地产私募股权基金。
新政之下必有“利器” 房地产金融新型业态渐成趋势
“房地产和金融的结合是天然的，未来的房地产行业一定要进行金融创新”，孙天元以这句话拉开了本次专访的话题。问及为何会有这种体会，孙天元说，未来房地产行业必然要进入转型、调整时代，而融资模式的转变对今后房地产公司的转型发展会有很大的支撑作用。
在地产界耕耘多年的他，对行业政策有着更为深入的解读。他说：“2003年至今，中国房地产宏观调控政策不断，可以说是‘十年九调’，从‘国八条’到‘国六条’，从‘调控’到‘再调控’，经历多轮宏观政策调控之后，项目开发贷款和购房者的房屋个贷越收越紧，房地产公司的经营杠杆和财务杠杆不断缩小，面对动辄数亿甚至数十亿级的拍卖宗地，房地产行业进入了资本为王的年代，资本来源的数量与质量已成为影响企业生存的首要问题。所以，如何拓展房地产融资渠道已成为房地产公司生存发展的重要课题。”
“房地产行业的泛金融化将渐成趋势，除了银行间接融资、谋求资本市场首次公开募集(IPO)、房地产信托等传统资金来源渠道外，房地产私募股权基金(PE)、资产证券化(REITs)等融资渠道和工具，都会成为房地产金融的新型业态。”
在谈到高盛的融资渠道时，孙天元说：“我们正在深圳前海注册成立基金管理公司(已核名为：乐富股权投资基金管理有限公司)，做自己的房地产私募股权投资基金，把资金和我们的实业相结合，使公司能够迅速做大、做强。更重要的是，我们创办房地产基金管理公司将会更多地投资到其他房地产公司，把基金公司的管理规模做大，做出品牌和影响。”
从荣盛到高盛再到现在的基金管理公司，孙天元面临的是新起点、新挑战，他说创业创新既要敢闯敢试，也要远谋深虑。去年我国房地产行业开发投资71804亿元，按照房企30%的自有资金计算，每年房企另外需要开发资金近5万亿元，目前房地产私募基金的管理资金规模约一千亿左右，发展的空间巨大。
于是乎，对孙天元来说，进人房地产私募股权基金领域既是现实的发展需要，也是培育新的发展行业的尝试。
异军突起催生转型 房地产PE探路专业化
从2010年房地产私募股权基金元年，短短3年时间内，房地产PE基金在房地产融资市场上异军突起，基金管理规模突破千亿，成为一支不可忽视的力量。作为房地产调控和信贷收缩的产物，在“新国五条”加码调控力度的情况下，房地产PE基金似乎面临着更有利的市场环境。
然而，与此同时，房地产“泡沫论”甚嚣尘上。以万科王石为代表的部分业内人士对于中国的房地产泡沫表示担忧。那么，面临调控力度加大和泡沫论声音响起的复杂因素，房地产PE基金又该何去何从?
“房地产私募基金应向着专业化和品牌化转型”，在孙天元看来，一个良好的房地产私募基金，首先要建立在良好的业绩和品牌影响力上，团队要具备专业化的管理资产的能力。
显然，孙天元是有备而来。在荣盛发展(002146)供职八个年头的他，曾是公司的首批职业经理人，是公司从亿级到十亿级到百亿级发展壮大和公司IPO的推动者，经历了公司不同发展阶段的架构设计和制度变革。作为南京公司的总经理，他既要对公司发展进行战略层面的规划，也要对具体项目开发负责，在他任职期间，荣盛南京公司收购了建筑面积230万的超级大盘，单盘销售额超100亿元。这些经历对谋局房地产私募股权基金有着先天的专业优势，同时作为在读博士研究生的他，更是对国外基金管理公司进行了深入的研究，花费大量时间研究高盛、摩根、KKR、黑石等的投资案例，为做好房地产PE打牢了基础。
在孙天元的规划里，他的乐富基金管理公司在投资方向选择上，现阶段将是开发周期短、资金周转快的住宅开发项目，便于风险控制和短期的投资退出;在城市选择上，倾向于房地产市场健康发展的二三线城市，主要以省会城市和主城人口超过100万的三线城市;在项目选择上，将专注于住宅类项目，要求地段位置好，去化速度快，IRR要在35%以上，土地规模为100-200亩;在合作公司选择上，主要和全国性大型房企或者本区域龙头房企合作。
“好的房地产私募基金在一开始就要考虑设计良好的退出渠道，要‘以退为进、以终为始’。基金管理与婚姻经营有很大的区别，婚姻强调的是白头偕老、永浴爱河;而基金投资一般都是阶段性的，是先设计好离婚时的财产分配才能考虑这婚能不能结。”孙天元强调，做基金管理首先考虑风险控制和退出机制，要设计进入特别是退出时的架构设计，这和一般的做事原则是不同的。
城镇化开启未来黄金10年 改善性需求空间巨大
“从总量上来讲，未来十年，房地产仍将是黄金十年”，对于未来房地产发展的趋势，孙天元用一组数字直观的讲解道，“目前国家城镇人口6.7亿，农村人口6.5亿，城镇化率名义上是52%，实际上我们这里还有很多不具备城市功能的乡镇，还有一些农民虽然进了城，但还不是真正的市民化生活。中国目前的城市化真实状况应不到40%，距欧盟发达国家75-80%城市化率尚有较大差距，如果按照我国目前每年一个百分点的城市化进程速度，尚有30年以上的发展潜力。”
孙天元总结说：“城镇化是房地产发展的根本动力，城镇化进程加快使商品房需求迅速释放，为房地产开发提供了难逢的契机，使之有了开发建设房地产项目的内在动力，带来行业的快速发展。”
城镇化进程主要解决了农民进城的住房需求，另外已在城市中居住的市民，随着收入的增加，改善性需求空间巨大。由于前期房屋规划设计理念比较滞后，建造品质不高，已满足不了人们对居住品质、健康运动、安全尊严等需求。孙天元认为未来合格的居住小区应符合以下标准：封闭的社区管理、优良的工程品质、优美的园林景观、充足的汽车车位、周全的物业服务和标配的健康会所等。这类小区，像在南京这样全国较为发达的城市也不足10%，只有仁恒、万科、中海、华润等品牌开发企业的项目才基本具备。可以说，现在改善性居住需求的空间巨大。
说到这里，孙天元给记者讲述了他亲身经历过的一件小事，前段时间他晚上开车去看一位朋友，这位朋友住的小区是七、八年前建好的，停车位严重不足，他在小区里转了三圈没找到一个停车位，最后把车辆扔在大路上然后才去朋友家。类似这样前些年设计建造的居住社区，不仅存在停车的问题，更存在严重的安全问题，很多社区没有实行封闭的物业管理和全方位实时监控系统，导致小区内发生盗窃甚至入室盗窃等刑事事件，对人们的财产安全甚至生命健康带来影响。
“所以说，从数量和发展空间来谈，城镇化进程和改善性需求促使中国房地产行业依然还有‘黄金十年’。” 孙天元坚定地看好未来的房地产发展趋势。
行业洗牌期来临 中小房企要抱团拼未来
不谋全局者，不足以谋一域。对于企业发展战略，这位行业老将也有颇多见解：“行业洗牌期已经来临，中小房企唯有抱团才能求得生存，赢得发展。”
孙天元说道：“我们房地产行业经过近十年来的高速发展，行业集中度越来越高，市场竞争日益激烈，行业内具有良好的品牌影响、专业化运营、资金来源渠道通畅的房产企业将获得更大的发展空间，而更多专业性不足的中小房企将面临着生存危机。”
“即便如此，中小企业仍然有生存之机”，孙天元又拿出一组数据分析道：“万科2012年全年累计实现销售面积1295.6万平方米，而2012年全国商品房销售面积为11.1304亿平方米，万科只占了1.1%，行业的垄断性依然很低，中小房企发展壮大的机会仍然存在”。如何发展?孙天元认为一要苦练内功，提升企业管理水平，提升项目开发能力，打响品牌;二要合作发展，特别是加强优质资金和优质项目的对接，中小房企要抱团打天下，面对大项目、总额较高的开发用地，可以采取公司制或有限合伙制联手参与竞拍，联合开发。
顺势而为，方能水到渠成。乐富基金的筹建，孙天元认为不只为了高盛自身的发展，也愿意为江苏乃至全国房企进行服务、提供资金。可以进行项目合作，优化融资结构，拓宽融资渠道，打造合作发展、共进共赢的平台，与行业同仁共同分享中国城镇化改革的红利。
力求开拓，不断挖掘商机，他敢闯;潜心试水，力争质的飞跃，他懂得坚持;抱团合作，共谋发展，他追求共赢。在孙天元身上，记者看到的是苏商一贯的稳健作风，不求声名鹊起，不求惊鸿一瞥，默默地走着自己认为对的路，如今的他，正在用一颗淡定从容的心，积极追寻着属于他的房地产金融产业梦。
