房地产泡沫和产能过剩是当前中国经济棘手的两大难题。尤其是房地产泡沫已成为当今中国政治经济生活中基本矛盾的主要根源，成为危害转型发展和社会稳定的一颗毒瘤。随着中国改革转型发展开启新篇章、人口结构的转变及美联储宽松货币政策的退出，多年来一路高歌猛进的中国房地产市场有望迎来拐点，房地产泡沫破裂将在2014年拉开序幕。

　　在投资、投机市场，没有只跌不涨，也没有只涨不跌的。是泡沫终究会破灭，纵观从17世纪的郁金香狂热到日本房地产泡沫和上世纪末的互联网热潮，及近年的黄金泡沫，可以得出只要是泡沫就没有不破灭的结论。

　　从国际上看，发达国家房地产泡沫高峰出现基本与城镇化同步，因而，房价大幅下跌与城镇化率有关。当一个国家城镇化率超过60%的时候，房价大幅下跌就可能发生。美国房价波动时候城镇化率超过70%；日本房产泡沫破灭是因为城镇化率超过67%；欧洲出现这种情况也是城镇化率超过65%。

　　然而，用国际上通用的城镇化率指标来测算中国楼市崩溃点则不合适，这是因为中国房地产泡沫的产生与膨胀大大超前于城镇化、工业化水平。目前中国城镇化率达53.7%，实际城镇户籍人口只有36%，与发达国家80%水平相差甚远，也大大低于同等收入水平国家。

　　但是，经过10多年的大幅度上涨，中国的房地产市场已经出现较严重的泡沫。当前一线城市的房价已超过了纽约和伦敦，世界十大最贵的房地产城市，有6个在中国大陆。然而，中国的人均收入尚不及发达国家平均水平的七分之一，并且房屋的土地产权年限不超过70年，且生态环境与发达国家相差甚远，二十几个省份都出现雾霾现象。中国的房价已远超其实际价值，大大超出了百姓的支付能力。

　　从房价收入比看，北京大概在27倍，上海约为22倍，全国平均水平也超过8倍，大大高于3～6倍正常水平。与日本房地产泡沫高峰期时相比，东京其房价收入比也只有9倍左右；从租售比看，中国一线城市的租售比已普遍超过500倍；从空置房看，2012年中国城镇居民人均住房面积32.9平方米，已达英国、日本发达国家水平，然而，还有不少百姓拥挤在较小的住房甚至无房可住，显然，说明了中国的住房空置率相当高。以及从众多城市不少小区存在低亮灯率到遍及大江南北鬼城看，中国诸多城市存在着大量的空置住房是一个不争的事实；特别是从投资比看，更为明显，房地产总投资占GDP比重2006年为10.2%，2013年攀升到19.6%，2014年突破20%将毫无悬念。而在日本，在泡沫高峰期，该数值也从来没有超过9%；在美国，它从来也没超过7%。

　　某种程度上房地产已经绑架了中国经济，2013年，房地产完成固定资产投资占全国固定资产投资总额的四分之一,占服务业投资总额比重近一半；全国财政收入超过三成、地方财政收入50%以上来自房地产；全国信贷资金近三成及影子银行资金四分之三流向房地产。房地产业不仅成为支柱产业，而且在不少地方实质上已是主导产业，房地产已经到了大而不能倒的地步，资源错配十分严重。以至于连巴菲特都说“中国的房地产市场就是在赌博，而且赌得很大，有一群人在大面积地豪赌”。

　　要实现“3个1亿人”城镇化战略目标，无疑房地产还将发挥重要作用，在去年实现7.7%的增速中，房地产立下了汗马功劳。从短期看，固然继续维持房地产泡沫也有助于稳增长、守底限，缓解地方债务危机等。但是，当前中国传统增长模式已彻底难以为继，根本出路在推动由出口导向、投资拉动的粗放型增长方式，向以内需为主、消费拉动、创新驱动的以服务业为中心的集约型发展方式转变,推动由制造大国向服务大国转变，转型发展迫在眉睫。

　　但是，较为严重的房地产泡沫极大阻碍了转型发展步伐：一是抑制消费和内需。高房价增加了居民的生活成本，削弱了消费能力，挤压了消费空间，影响了消费扩张和升级。二是造成实体经济空洞化和弱化创新动力。房地产的暴利，使得房地产具有巨大的“吸金效应”，将社会的资本、土地等主要生产要素都吸引到房地产行业里，造成房地产“一枝独秀”，特别是实体经济不景气。尤其房地产的暴利，让企业和社会无心于研发和技术投入，妨碍着对技术研发与改进、品牌建设的投入，制约了社会经济发展向创新驱动转变步伐，对整个经济造成巨大侵害。同时高房价推高劳工工资，导致“中国制造”产品的价格竞争力不断被削弱。三是阻碍城镇化进程。高房价是实现新型城镇化的拦路虎，面对高房价，城里人都安居不易，更何况积蓄甚少的农民，农民工很难转变成市民，这将导致“3个1亿人”城镇化战略目标存在落空的可能。四是孕育金融危机风险。一旦房地产泡沫破灭，房价、地价将大幅度下降，银行的抵押物房产、土地价值将大幅缩水，银行将承担极大风险甚至面临破产。五是拉大贫富差距。高房价成了贫富差距的助推器，房地产的暴利，拉大了有房阶层和无房阶层、房多者和房少者财产差距，房地产泡沫是当前社会财富分配加剧失衡的最大因素。六是激化社会矛盾。高房价扩大和加剧了贫富差距、城乡差别，导致社会两极分化越来越严重，严重影响民生和社会稳定，成了社会矛盾最集中和最易激化的导火线。因此，从全局看，继续维持房地产泡沫得不偿失、弊远大于利。

　　中国房地产泡沫的产生与膨胀是传统粗放型增长方式的产物，有其深刻的历史背景:一是指导思想上偏差。从1998年住房制度改革以后，由于过分强调其经济功能，弱化了民生属性、社会属性，尤其是保障性住房严重缺位，导致了房地产市场存在投资、投机性房产过剩与居住性住房短缺并存格局。二是“唯GDP”论思想。房地产投资是靠投资拉动经济增长“见效”最快的发展模式。三是土地财政。实行分税制后，土地出让金成为地方财政重要来源，房价与地价互为推动、互相支撑，推高房价遂成为地方政府增加非税收入的基本途径，对地方政府而言抑制高房价、房地产泡沫就一直缺少内在动力。四是宽松的货币环境和通货膨胀预期。货币超发造成通货膨胀和通货膨胀预期。2013年底广义货币量M2达110.65万亿元，比2000年末增长了7倍，M2/GDP达1.95，是欧美国家的两倍多，投资房地产成为人们对抗通货膨胀的有效投资工具。五是税收制度缺失。现有房地产税收体系，房产既无保有税也无遗产税，持有环节基本没有什么税负，而交易环节却税负很重，造成持有和闲置住宅的维护成本不高，使房产沦为投资、投机工具。六是投资渠道狭窄。七是美联储宽松的货币政策。次贷危机爆发后，美联储经历三次量化宽松政策后，造成热钱在全球泛滥，特别是流入到以中国为首的发展中国家，推升了发展中国家的股市泡沫、房地产泡沫等资产泡沫。

　　进入2014年后，深化改革将全面展开，支撑高房价的动力正在减弱并逐步走向衰竭。

　　经过三十多年努力，中国GDP总量已位居全球第二,人均GDP达6000多美元，迈进了中等收入国家行列。目前，随着人口红利的衰减，已告别了高增长阶段，进入了6～8%的中高速增长周期，继续采取赶超战略，既无必要，资源环境也难以承载。

　　当前，在全球发展中，6～8%的增速已经是相当高的增速了，全社会要积极调整预期，提高对经济下行底限的容忍度。改革是有成本的，为了长期的繁荣发展，要勇于承受短期经济下滑代价。尤其为了治理产能过剩和雾霾，必然要关停并转一些高耗能、高污染项目，会造成经济的减速。多年来，中国稳增长的核心目标是保就业，保就业固然与增速有关，但与经济结构关联度更大。据测算，每投资100万元可提供的就业岗位中，重工业是400个，轻工业是700个，服务业是1000个。因而，只要深化改革，引导好投资方向，加快服务业发展，就能有效解决就业问题。只要经济增速不滑出6.5%甚至6%的下限，就无需担忧。

　　政绩考核制度是指挥着地方领导的思考与行为方式的指挥棒。不以GDP论英雄，完善发展成果考核评价体系，纠正单纯以经济增长速度评定政绩的偏向，十八届三中全会在完善政绩考核指标体系方面做出了部署，“唯GDP至上”将成为历史；土地财政也不可持续，一方面城市土地出让有竭尽之时，另一方面土地财政是典型的与民争利行为，也危及国家粮食安全。土地财政所得就是百姓所失，农地与非农用地巨大的差价严重侵害了失地农民利益。此外，高地价推高了高房价，最终买单者还是普通民众。

　　目前中国的存贷利率己处于历史上最低时期，随着要素市场化改革的推进，利率将市场化，存款利率将大幅度上涨，意味着贷款利率提高，开发商和购房者的成本就会大大增加，房地产需求就会大大萎缩。

　　当前，美国已开始逆转量化宽松政策，意味着过去多年的外汇猛进趋势要逆转了。次贷危机爆发后，美国通过量化宽松政策转嫁危机，同时，大力调整经济结构，积极去房地产化、金融化，推动再工业化，大力发展岩气层，强化高科技发展，当前美国经济已基本实现再平衡，经济呈现实质性复苏，目前到了结束史上最长的弱势美元周期，利用强势美元周期挤泡沫剪羊毛的时候了。美元逐步走强将使“热钱”流出，加上中国自身的流动性不能再多发了，流动性趋于紧张将成为一种常态，这将对房地产价格会带来很大冲击。

　　青年是购房的主要推动力量，上世纪80年代末人口出生高峰带来的婚配高峰将在2014年～2015年产生拐点。20～34岁的青年，2022年至2025年4年间，每年将净减1100万人以上，到2030年将比2010年减少1.04亿人、下降幅度达32%、总量只有2.21亿人，人口结构的巨变将给劳动力供给、消费需求、社会创新及房地产格局带来重大影响。尽管城镇化的推进，会对房地产有较强的需求，但这主要是保障性住房的需求，从福建省来看，农民变市民对楼市的产生需求只占房地产销售额的一成，且主要分布在县城。因而，衡量楼市是否存在泡沫及房价是否大幅下跌不能光看城镇化率。总的来说，青年人口的大幅减少，对房地产需求就会大大缩小。

　　此外，股市与楼市呈现跷跷板现象，当前沪深股市正在运行最后下跌调整浪，随着资本市场各项制度建设的完善，真正发挥市场在资源配置中起决定性作用，切实把投资者和融资者摆在平等的地位，股市将告别融资市，成为资源配置的重要场所，成为居民财产保值增值的主要渠道和企业财产保值增值的重要渠道，有望在今年底明年初，在沪市1500点附近构筑实现中国梦的历史大底，届时各路场外资金将不请自来，使股市真正成为经济的晴雨表。资本是逐利的，处于顶部区域的房地产行业的投资、投机资本将大举进入股市，楼市将步入中期调整。

　　当前，房地产泡沫破裂也已初露端倪，一是超人李嘉诚大规模抛售大陆和香港房产，兑现利润，以实际行动回答了房地产是否存在泡沫及泡沫是否严重问题，李嘉诚之所以能纵横商海几十年不倒，与其超前的敏锐眼光和不赚最后一个铜版心态密切相关；二是一线城市地热房冷反差，一线城市地王频现，屡创新高，面粉贵过面包，而楼市成交量却大幅下降,其结局不是楼价继续暴涨就是高价拿地的房地产商拿到烫手山芋；三是楼市分化，一线城市房价依然坚挺，部分三、四线城市房价下跌，成交清淡，不少大型开发商纷纷从三、四线城市撤离。四是部分征战股市、楼市的先知先觉的两栖资金与李嘉诚一样抛售房产兑现楼市利润；五是人民币单边升值进入拐点，今年来已贬值近3%，回吐了去年升值；六是香港楼市开始调整，在投资、投机市场，心里预期是一个重要因素，香港楼市的调整将影响大陆楼市的预期。

　　由于中国房地产泡沫的产生与膨胀大大超前于城镇化、工业化、现代化水平，为了确保顺利实现城镇化、工业化、现代化发展目标，在2014年刺破房地产泡沫是十分必要的，这是一件大好事，这有助于改革转型发展顺利推进，当前是实现房地产市场软着陆极佳时机。去房地产化，实现房地产市场软着陆，会在某种程度上影响ＧＤＰ短期增长，但是，担心因去房地产化而造成中国经济出现硬着陆则是多余的。

　　这是因为，目前中国存在市场化程度低、服务业发展滞后、城镇化水平低下及创新能力不足的发展瓶颈。上述四大领域不仅与发达国家差距较大，而且在市场化、服务业发展、城镇化方面也比同等收入水平的国家存在较大差距。这些既是差距也是潜力所在。今后,中国在市场化、服务业化、城镇化及创新能力等方面上具有较大提升空间，将有效推动中国发展。十八届三中全会开启全方位的改革，将有效释放市场化、服务业化、城镇化和创新的潜力，激发一切劳动、知识、技术、管理、资本的活力竞相迸发，调动一切创造社会财富的源泉充分涌流，推动社会经济长期持续健康发展。

　　否则，不及时进行转型发展，摆脱对房地产的依赖，对社会资源要素进行全面再调整再布局，释放各种发展潜力，而是继续沉溺于土地神话，投鼠忌器、首鼠两端，纵容继续吹大泡沫，即使花大力气能继续维持房地产泡沫至2020年后，由于2020年之后青年人口急剧大量下降，房地产泡沫将难以维持。届时房地产泡沫破灭与人口危机全面爆发相叠加，将重创中国经济，届时将面临经济大幅度滑坡和陷入中等收入陷阱及难以实现现代化的三重风险，这将断送中国发展好局。

　　因而，当前即使面对经济下行压力，也要毫不动摇地去房地产化。要强化房地产的民生属性，房子只能是居住品、普通消费品，而不能是投资品更不能是投机品,综合治理，使房地产由暴利回归到正常。加快建立健全房地产市场长效机制，大力推进不动产实名登记，并及时开展全国联网工作。加快房地产税立法并及时推进改革,降低交易环节税费，大幅度提高保有成本，降低投资、投机收益预期。加快建立城乡统一的建设用地市场，加大住房土地供应,花大力气兴建廉租房、公租房，补上保障性住房短板。深化财税体制改革，完善政绩考核机制，加强金融市场监管,严控房地产泡沫破灭引发金融危机风险。