政府回购商品房充当保障房。这是消化库存、保障民生之举，本质上是政府继土地市场后在开发市场入市托市，充当房地产市场的风向标。
1月24日，福州（楼盘）市下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见（试行）》，此前1月6日，住建部出台《关于加快培育和发展住房租赁市场指导意见》，鼓励开发商售转租、地方回购商品房。1月20日，住建部部长陈政高表态，房地产库存高企的三、四线城市，再盖新楼进行整体安置已没必要。
有两大要点值得关注。房地产开发企业转变盈利模式，从开发出售转向租售并举，住建部政策明确“支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租，支持房地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变”，这不仅意味着盈利模式的转变，也是盈利水平的长期下降。
货币上升周期、房地产牛市周期，开发商出售房地产可以获得不菲的回报，甚至捂盘惜售直接获得资产品价格大幅上升的收益。2005年福州市物价局一份让市场沸沸扬扬的调查显示，开发商利润率平均约50％，最低约20％，最高超过90％，这当然引起反弹，开发周期、隐性成本不清晰，也没有计入低谷时期的风险。
保守估计，房地产牛市周期利润率在20％左右，但到熊市周期利润率可能只有3％，甚至有的开发商还要亏本经营。政府鼓励开发商从出售转为租售并举，租金回报率长期维持在5％已经算比较好，通常房屋供给比较稳定，而租金上下起伏较大。以南昌（楼盘）为例，根据搜房网数据，2014年12月南昌新售商品房均价为每平方米8850元，平均租金为每月每平方米22.66元，不算物业管理费，如果是个人投资者，租金年化回报率在3％左右，还不如去银行存5年定期存款。对于开发商而言，还要加上土地、融资、人力等成本，这样的收益是不可接受的。
政府鼓励开发商从投资、出售转向出租，是逼着开发商承认盈利模式的转变，承认市场的严冬已经到来。
如果是政府回购商品房充当保障房，情况略好，但也好不到哪里去。以安徽芜湖（楼盘）为例，截至2014年11月该地已完成棚户区改造约1.3万户，其中回购商品房充当棚户区的安置房高达45％。芜湖市政府以“团购”的价格从开发商手中回购商品房用于棚户区改造的安置房，只能选择2007年以后建设的建筑面积不超过120平方米的商品房。若回购商品房充当公开配售的保障房实行不完全产权，由政府持有30％产权，被保障人员持有70％产权，若回购商品房充当定向安置房，如棚改中的安置房，实行完全产权，即被安置人员拥有100％的产权。
政府收购时的价格是当时市场所能出的最低价格，可能低15％到20％左右，如福州业内开发商透露，2014年该市就有几个商品房项目被政府回购作为保障房，价格也差不多低于市价15％。这一价格如果能为市场托底是个好事，不过，由于房地产价格大幅下挫，政府托的就不是刚性底，曾经出现过政府托底购买的保障房价格还高于周边楼盘的现象，原因就是市场价格的大幅下滑。
在具体的操作中，对于政府而言面临诸多选择，现在受共有产权等因素影响，经济适用房寻租现象等消失，但政府的寻租空间变大，收购时选择哪个楼盘，以什么样的价格收购，如果暗箱操作，极易滋生腐败，在保障房可怜的经费上拔毛。选择的程序与透明就成为最重要的环节，本质上，这就是政府采购。
回购商品房充当保障房，听起来很美，但对房地产市场不会起根本作用。
当市场运行遇到困难时，不是以市场化的原则去解决问题，而是政府直接插手市场，最后形成退出市场化，计划经济回潮的倒逼机制，这是转型国家常常遇到的难题。
原因在于市场化的过程是市场主体博弈的过程，某些不遵守市场规则，或者博弈失败的一方就要受到惩罚，当这个被惩罚者是政府时，而恰好这个政府市场化意识不强，计划经济的潜意识很强盛时，计划经济的回潮就在所难免。
比如说到国家收储，其原本的目的是要弥补市场机制的失灵，或者是为了保护农民和某些资源，但是十多年运行的结果却是政府动用庞大的财政资金，形成严重的大宗商品高库存，在国内国外之间形成了一个悬殊的利差，这导致贸易商的套利行为，本意是要保护农民利益和保护资源，最终达到的结果是农民的利益被贸易商所套，在大宗商品市场形成严重泡沫，并威胁宏观经济的安全，目前已经从收储制向补贴制过渡。
这种政府做庄的模式目前的房地产市场当三四线城市房地产出现过剩，成交量大幅萎缩，房价开始下跌，开发商资金链断裂，出现跑路倒闭，地方政府最致命的是土地卖不出去，土地财政出现断流。而从去年年末开始对地方债务的彻底治理让地方财政出现了巨大的困难，除了公益性的项目之外，一些与社会资本合作的或者是一些有赢利的项目可能都要推向市场，本质上其实是要地方政府自己解决，而本身存在的债务还正在增加，支出和收入不成比例，减少房地产库存就成为地方政府首要的诉求，这时候地方政府想到了以政府信用为赌注，实现去库存的目的，其实也是为房地产价格托底。
1月24日，福州下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见（试行）》，该市市民手头上有多套商品房或安置房，可以卖给政府；各级政府指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体，解决被征收房屋群众对安置现房的需求。除了福州，四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古和贵州等省市正在实施试点。而中央政府相关部门其实对这种做法已经有默许，1月20日，住建部部长陈政高表态，房地产库存高企的三四线城市，再盖新楼进行整体安置已没必要。
其实，如果从停建保障房，尤其是棚户区改造房屋，回购现有商品房，用这种方式是一举多的事，一是解决了目前商品房的库存，二是缓解了棚户区改造和保障房的建设压力，三也在一定程度上稳定了目前三四线城市房地产市场有价无市的状况，也会对土地市场形成利好。但如果把这个政策扩大化，成为政府对商品房市场的托举，就会走向反面，对房地产市场的健康发展有百害而无一利。
按照福州市的政策，虽然统购价格低于市场价15%，很少有市民会愿意出售给政府，但这一政策将对购房者而言有托底的作用，政府作为一个庄家已经多市场价格形成强烈干预，既然有政府在托底，也就是说在15%的价格以上都可以出清，那么就会有套利者存在，购房者入市的积极性会提高。
其实政府不是没有意识到这种行为与自身的实力不匹配，但这种政策之所以能够出台，估计是以一个价格承诺，对市场形成房价不跌的预期，从而引导购房者入市购买，从而消化库存，推举价格，这其实是以政府的信用为基础对市场价格形成强烈干预。
让人担心的是，如果今后房地产市场价格仍然下滑，直至到15%以下，大家都把房子卖给政府，政府有多大能力接盘，而政府在接了盘之后，又如何处置这些房子，现在有保障房和安置房资金做为库存消化的办法，未来呢，难道要把开发商开发的房子全部配给低收入者不成，而这正是美国次贷危机爆发的主要原因。
其实，即使15%的价格底线，相信也远远高于开发商的成本，那么开发商从地方政府手中高价拿地，通过开发，再卖给政府，这种左口袋装进右口袋的事，到底谁在得到利益，对市场又要什么好处？
按照媒体的报道，相对于福州市的做法，安徽芜湖的就合理多了，截至2014年11月该地已完成芜湖棚户区改造约1.3万户，其中回购商品房充当棚户区的安置房高达45%。芜湖以“团购”的价格从开发商手中回购商品房用于棚户区改造的安置房。若回购商品房充当公开配售的保障房实行不完全产权，由政府持有30%产权，被保障人群持有70%产权，若回购商品房充当定向安置房，如棚改中的安置房，实行完全产权，即被安置人员拥有100%的产权。
相对于目前三四线城市6亿平方米的库存，目前的保障房和安置房财政资金仅仅是杯水车薪，而地方政府的财政收入和土地财政收入正在下滑，没有多少财政资金可以投入房地产做庄，这种政策在短时间和小范围可以实行，如果扩展到长期化和普遍的市场，会产生严重的后果，会将地方财政逼到墙角，有关部门必须慎行。
摘要:政府要救楼市，住房的消费需求（或他们所谓的“刚性需求”）从何而来？国内楼市如何才能走出困境？国内楼市所面临的危机与风险也只能越来越大，不会有其他结果。还有，政府救楼市也透露出中国经济增长的风险越来越高，总是希望透过楼市来解救，但此路不通了。政府救楼市只能让楼市问题加重。中国房地产市场只有通过周期性调整及价格回归理性，才能把居民消费需求解释出来，这时房地产市场才能真正发展与繁荣。
中国房地产市场价格持续飚升了十几年。在房价飚升的这些年份里，当中央政府要出台宏观调控政策时，房地产开发商及地方政府的反映是，“市场归市场，保障归保障”，要求中央政府对楼市不要干预太多。当2014年国内楼市出现周期性调整，地方政府及房地产开发商则要求中央政府全面放开以往对楼市的行政性干预，大呼减少政府对楼市的行政干预，让市场对楼市的资源配置起决定性的作用。
不过，尽管2014年无论是中央政府还是地方政府已经把救楼市的各种政策用到了极致之后，甚至于比2008年下半年及2009年房地产救市政策有过之而无不及，但强力的救楼市政策并没有阻止国内房地产市场的周期性调整，也没有救起价格及销售全面下跌的国内楼市，同时也无法掩盖国内楼市整体低迷的现实，及国内楼市所面临越来越大的危机与风险。
所以，新年开始，地方政府又开始密集地出台救楼市的政策。在2015年刚过去的20多天里，已有绍兴市、厦门市以及四川省出台了楼市救市政策，其中绍兴主要是以购房税收补贴为主，而厦门和四川省则集中在清理楼市的行政干预、全面取消限购等。住建部则提出，房地产库存高企的三四线城市，拟出台收购商品房用于保障性住房指导意见（不过，这种政策不仅直接鼓励住房投机，也可对房地产市场预期逆转起到冲击作用，有人说这不是政府救市，真是掩耳盗铃！）。也就是说，中央及地方政府又开始出台全面救楼市的政策。有人预测，2015年中国政府出台救楼市的政策会无所不用其极。
从上述的分析可以看到，无论是地方政府还是房地产开发商，在房价飚升上涨时，就坚决反对政府对楼市的干预，主张房价要由市场来决定，价格飚升得越高越好；但当国内楼市出现周期性调整、房价开始全面下跌时，他们又极力主张要用各种政策来救市，把房价托在现有的高处而不下来。一句话，中国楼市价格只能上涨，而不能下跌。这就是地方政府为何又要救楼市的实质所在。何也？
首先，任何价格并非仅是市场供求关系的反映，更为重要的是一种利益分配机制。对于住房这种特殊的商品来说（它既是一般大众的生活必需品，也是投资及奢侈品），其价格在于市场的供求关系也很大程度上取决于政府的住房信贷政策、住房税收政策、土地政策等。如果这些住房政策不是通过公共决策的方式获得，而是出自少数职能部门之手，或地方政府之手，那么这类政策所导致的住房价格就容易把少数人利益制度化。通过这类住房政策把绝大多数人的利益短期内转移到少数人手上。比如说，由于国内绝大多数好的住房都掌握在有权力者手上，住房价格过高，其财富持有量就越大。同时，房价越高，政府官员寻租的空间就越大。社会财富就是在这种高房价下短期内迅速地向少数人转移。在这种情况下，地方政府官员岂能会让房价下跌而不出台救楼市之政策？
其次，房价是土地价格先行指标。一个地方的房价越高，当前的土地价格也会越高，从而也会吸引更多的房地产开发商进入土地交易市场，地方政府的土地出让金就会越多；反之，房价下跌，不仅会导致当前土地交易价格下跌，也会导致当地土地市场交易萎缩及土地出让金减少。而当前中国地方政府财政占绝对比重的土地出让金，如果减少甚至于快速下降，这不仅会影响地方政府当年的财政预算，影响城市公共基础设施的投入，也会把当前各地方政府融资平台的巨大风险暴露出来，及缩小地方政府官员的寻租空间。比如，随着2014年国内房地产市场开始出现周期性调整，房地产开发商对土地需求全面下降，从而使得当年地方政府的土地出让金同比下降了37%以上，从而使得地方政府各种风险正在逐渐暴露出来。在这种情况下，地方政府岂敢不出台救楼市来托住高房价？而地方政府救楼市托住高房价，就是要托住地方政府的土地财政。
第三，当前中国是一种“房地产化的经济”，楼市周期性调整必然会引起房价下跌，从而增加经济增长下行的压力，更是容易把积蓄了多年的房地产市场矛盾与风险暴露出来。正因为这样，2014年中央政府不得不采取房贷新政来托市，以此来消化严重过剩的住房供给，以此来掩盖房地产市场即将暴露的风险，减轻对中国经济增长之压力。但是，人算不如天算，中国式的量宽政策没有托起严重供应过剩的国内楼市，却激发了国内股市的“疯牛”。国内投资者没有进入楼市，反之楼市投资者纷纷进入股市。在这种情况下，楼市周期性调整不仅还在继续，而且还在向广度及深度发展。这不仅会直接引起房地产投及销售全面下降，直接影响GDP增长，也影响了与房地产相关几十个行业的需求全面下降及产能过剩更为严重，从而进一步增加中国经济增长下行的压力。可见，如果政府不把当前房价托在高处，中国GDP增长下行的态势就不会改变。这也是政府不愿意看到，当然要采取政策来救楼市。
最后，2014年的房价下跌正在把国内金融体系的风险逐渐暴露出来。根据已经有的资料，当前国内银行的信贷，60%以上与房地产市场有关。或是直接的房地产开发贷款，或是购买住房的按揭贷款，或企业及个人的土地和住房抵押贷款。这些贷款在房价上涨时，都被银行看作是优质资产。但是，房价下跌，特别是在房价在持续十几年的飚升后突然下跌，国内金融市场的风险正在暴露出来。比如，2014年国内银行无论不良贷款率还是不良贷款额快速增长，就是与房价下跌有关。如果2015年房价继续下跌，这种风险更是会增加。政府要确保中国不发生区域性风险及系统性风险，同样也是不愿意房价下跌的。政府当然要救楼市。
但是，政府要救楼市，住房的消费需求（或他们所谓的“刚性需求”）从何而来？国内楼市如何才能走出困境？国内楼市所面临的危机与风险也只能越来越大，不会有其他结果。还有，政府救楼市也透露出中国经济增长的风险越来越高，总是希望透过楼市来解救，但此路不通了。政府救楼市只能让楼市问题加重。中国房地产市场只有通过周期性调整及价格回归理性，才能把居民消费需求解释出来，这时房地产市场才能真正发展与繁荣。
