1996年，上海卢湾区政府决心大力改造太平桥地区52公顷的旧城，并邀请了现在新天地的东家香港瑞安集团参与重建。

    对于当时48岁的瑞安集团主席罗康瑞来说，无疑迎来了人生中最大的一个机遇。52公顷土地，显然不可能一下子全面启动。罗康瑞的计划是先改造一片位于商业中心淮海中路旁的老街区。这里由弄堂组成，占地约3万平方米。

    穿梭在这片由上海特色老建筑石库门组成的弄堂里，晾挂的衣物一字排开，如同家家户户悬挂的彩旗，一排排水槽排列在弄堂两侧，为了防止邻居盗用，水龙头都上了锁，居民们通常会在弄堂里临时支张桌子吃饭，在这里压根就谈不上什么私人空间。

    罗康瑞考虑的第一个问题是，怎样开发才能最大限度地体现其价值，这可是“市中心的中心”啊。他想要的是一朵与众不同的花，但无论这朵奇葩多么与众不同，一个必要的条件是它必须能招来蜜蜂，不然这个项目就毫无意义。

    喜欢出国旅游的罗康瑞，每到一个城市，总会去看看那里的旧房子。他发现，这些颇具魅力的老建筑都很吸引游客，“既然上海还没有，为什么我不可以在上海做一个呢？”

    石库门住宅兴起于19世纪60年代，是上海弄堂建筑中极富特色的部分，“石库门弄堂”也因此得名，成为弄堂住宅的代名词。它吸收了江南民居的建筑特色，其单体平面结构脱胎于中国传统的院落式住宅，同时，它起源于租界内，又具有西方民居的特色，其两层楼的连接排列，给人以新颖紧凑之感。可以说，具有中西风格融合的石库门建筑本身就是东西文化交流的产物，也已经成为了海派文化的一个核心符号。

    90年代初期，上海开始了大规模的重建和开发。不少石库门老房子被拆掉，取而代之的是一幢幢高楼大厦。一片又一片充满怀旧风情的老房子渐渐消失，人们才意识到要去保留这些上海独有的“艺术品”。

    因此，罗康瑞下定决心，要尽可能保留该地区的历史特色，同时让它对大公司和奢侈品牌具备商业上的吸引力。他出价数百万美元，请来了美国旧房改造专家本杰明·伍德建筑设计事务所和新加坡日建设计事务所，为自己出谋划策。

    “我到上海的第一天，就告诉罗康瑞先生，‘你一定要略过这些显而易见的污秽、腐烂、拥挤和不卫生的条件，而看到太平桥(新天地)将成为长江三角洲一个象征东西交融的艺术品。’”在上海新天地诞生十周年之际，建筑总设计师本杰明·伍德对初来上海时，面对这片旧城区时的场景，至今仍记忆犹新，感触颇深。

    1998年，伍德第一次到上海，着手新天地的改建工程。之后，他一共32次来上海，花了1000小时研究石库门。他在襄阳公园边租了石库门房子，还买了辆自行车，前期调查花了6个月。伍德说:“我的脑子里已经知道哪些房子要拆掉，哪些要保留，哪些要新建。”他和罗康瑞反复讨论，最终定下了“新天地”的灵魂——“保留石库门旧的基础，赋予它新的生命。”

    伍德的设计师们决定在整体规划上保留北部地块大部分石库门建筑，穿插部分现代建筑；南部地块则以反映时代特征的新建筑为主，配合少量石库门建筑，再用一条步行街串起南北两个地块。

    新天地中所有新建的建筑几乎都用了玻璃材料，伍德的想法是，新的就是新的，旧的就是旧的，玻璃代表了现代，正是与历史的呼应。他认为，新天地不是展示厅也不是博物馆，“我们赋予它更加现实的功能。如果将石库门修复后再请人住进去，像博物馆一样，只会把历史淹没。而现在的做法是创造另一个历史，让石库门从私人化走向公众共享”。

    同时，伍德认为要保存旧宅，就一定要改变旧宅。因为，建筑就同人一样有自己的个性和生活，一成不变只会将其扼杀。”为了创建一种商业上可行的居住环境，他们加固楼体，翻修外观，加装窗户，改造水电系统，加装地底光纤电缆和空调系统，几乎全面改造了内部结构，让公司和品牌可以入驻。

    而一个“旧”字，代价远远超过了新砖新瓦。为了达到旧建筑的效果，他们找来了当年由法国建筑师签名的图纸，按照图纸来还原建筑，甚至还专门进口了一种昂贵的防潮药水，像打针似地注射进墙壁的每块砖和砖缝里。

    2001年6月30日，上海新天地如期竣工。定名时，因为这里是“新的一大会址的地”，“一＋大=天”，合起来叫“新天地”。

    “保留旧的建筑，改造旧的建筑，在旧围墙后面建新建筑，让人看到:历史是怎样前进的。”现在，到新天地逛街对于很多上海人来说，就和到大剧院看戏、到五星级酒店用餐一样，是需要“准备准备”的，而海派文化在这里也经常有着让人意想不到的图解:在这儿附近，不时可以看到这样的居民——穿着睡衣，但踩着锃亮的高跟鞋，拿着名牌手袋——如此富有生活气息的景象，绝不可能出现在纽约中央公园或者巴黎香榭丽舍大道，因为这是深深植根于上海的城市和文化。

复新

    昨天是今天的历史，明天是今天的创造。

    早在1997年，瑞安集团就提出一个石库门建筑改造的新理念:改变原先的居住功能，赋予它新的商业经营价值，把百年的石库门旧城区，改造成一片充满生命力的新天地。

    依据这一理念开发的新天地为占地3万平方米，建筑面积6万平方米的石库门建筑群保留了当年的砖墙、屋瓦，令游人仿佛进入时光隧道，回到20世纪20年代。而每座建筑内部，则按照21世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做，成为国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧……

    门外是风情万种的石库门弄堂，门里是完全的现代化生活方式，一步之遥，恍若隔世，产生了穿越时空之感。而精彩纷呈的街头表演、新意迭出的时尚活动，则为新天地带来富有动感的现代时尚风采，成为现代潮流的领导者。

    除了建筑形式上的创新，新天地当时另一个让人“看不懂”的，是只租不卖的商业模式，“如果把一部分都卖出去，就保留不到现在这个状态了。租户装修、营运、服务，我们都能统一管理，有很严格的监管。店铺的装修都要通过我们统一审核。当然这些租户一般都需要有自己的特色，我们希望不仅让来的人看到这个建筑，更多的还是享受到服务。”上海瑞安房地产发展有限公司总经理刘梦洁向记者解释道。

    正是这种特立独行的崭新理念改写了石库门的历史，为本已走向历史文物的石库门注入了新的生命力。

    “从整体定位到商户的选择，我们始终跟着上海和太平桥发展的脚步，不断调整。十年来，我们为新天地增加了许多新的元素，从最初只有南里北里，到现在我们住宅建了三期，企业天地也在建第二期。”回望过去十年，新任瑞安房地产发展有限公司行政总裁李进港在接受采访时表示，新天地的成功是靠经营而来，“如果新天地永远拘泥于50万平方米，那就只能止步不前，只能是50万平方米。但我们在不断改变，将来还要在软件方面继续改进。”

    在经过最初综合性的融合阶段之后，随着业态的成熟，商户的逐渐进驻，新天地进入到了第二阶段——发展成上海市中心历史文化特色的都市旅游景点。因其历史文化的轮廓和内部空间的现代化，以及国际性的经营内容，使中老年人走进新天地感到它很怀旧，年轻人则觉得时尚，外国人走进新天地感到它很“中国”，中国人则觉得很洋气，很快成为沪上休闲文化有品位的标杆性消费场所。其实，新天地在挑选租户方面制定了一套很严格的标准。要求租户与新天地有相近的思维，结合有创意和特色的服务。很多商家在初期并不完全了解新天地的设计概念，为此，瑞安特地在建筑工地修建了一个样板房，组织租户参观，了解设计理念，以逐渐磨合到理念一致或接近。这被认为是新天地市场推广中的重要步骤。

    “只选最适合新天地的，而不是付租金最高的住户。”刘梦洁说。从目前新天地的商户组合看，入驻的商户不是老字号的品牌商户，就是以个性特色独树一帜的魅力商户，或者是明星自营的依靠明星名气聚拢人气的商户。

    “商业街需要养”，在新天地建立之初，瑞安不惜降低租金的要求，引进大量的优秀商户，聚集起了全中国瞩目的商业人气。十年间，新天地的商铺租金从每天每平方米0.5——1美元涨到如今最高租金报价已经超过了100元/平方米/天。上海新天地在过去的十年间租金价格有翻天覆地的变化。

    新天地成功了，它的成功令人惊叹:原来这些老房子也是能赚钱的！而现在，也许新天地已经完成了第三阶段的“成长”，它已经是国际商务、文化和聚会的交流中心。在新天地中，各种国际化的酒会、时装新品发布会以及大型商演和公演都使它越来越受瞩目。

    新天地是没有国界的，如今它已被公认为中外游客领略上海历史文化和现代生活形态的最佳去处之一。

天地

    每天上午9点，新天地广场北里人流交汇，上班族提着麦当劳早餐步履匆匆，一身短打的老外坐在沁着露水的靠椅上高声聊天，戴统一帽子的旅行团客人们三三两两摆造型拍照，属于新天地的一天就这样开始了。

    “城市，让生活更美好”，世博会的响亮口号，落实到新天地的青石里弄间，就是下午露天晒台上随意的一杯咖啡，太平湖喷泉边和家人的一张留影和晚上弥漫在空气中的酒精味。甚至有人戏称:“在太平湖被蚊子咬都是一种时髦。”

    新天地开张时，星巴克是第一批商铺之一，可以毫不夸张地说它是用八抬大轿抬进来的。但3个月不到，星巴克新天地店的营业额就冲进全上海前三，让原本并不知道石库门为何物的美国佬，一下子认清了这一块块青砖黑墙的价值。

    慢慢地，入驻新天地成为各大品牌最值得炫耀的一张名片之一。

    今年，随着以“室内新天地”为概念的商场和新天地朗廷酒店的开业，新天地的扩张已经拉开了序幕。据了解，未来5年新天地将进行大规模的格局调整，如果进展顺利，预计将在2015年左右，以新天地为核心的太平桥地区规模将扩展到近120万平方米。

    李进港向记者透露，过去十年已开发、运营了60万平方米的上海新天地，正计划完成后续的开发，“未来将形成一个拥有100多万平方米，包括零售、餐饮、办公楼、酒店等多种业态，未来更计划引进类似百老汇这样的知名剧院。而上海知名的东台路古玩市场未来也将变身为一个有特色的大型收藏品商场。”

    作为一个理想的既保留城市人文气质又宣扬物质文明的案例，“新天地”已经成为一种时尚的符号象征。成功的案例总是容易被后来者模仿。在全中国，“新天地”正在不断被其他城市的推崇者放大，不少城市的地产项目正在力图拷贝新天地的模式，在自己的城市引入全新的商业地产概念和树立坐标性景观。截至目前，上海天地系列在全国范围内共有9个天地系列项目，覆盖上海、大连、重庆、杭州、武汉等多个城市。

    由于通过上海新天地项目的运营获得丰富经验，瑞安在武汉、重庆等地的商业地产项目成熟速度明显加快，以武汉天地为例，从开业到运营成熟仅仅只花了3年时间，而上海新天地项目的成熟时间则花费了5年以上。但武汉天地目前晚上的人流量超过3万人次，直追上海新天地。而诸如重庆天地的规模更将是上海新天地的4倍。

    同样的，在上海本土，新天地发展起来之后，近几年像田子坊、思南公馆等这些改造老式里弄洋房的项目也相继发展起来。

    对此，李进港的看法是新天地的模式当然可以复制，但能有多成功还得依靠很多因素，“有同样的地点，是否有同样的文化，有没有同样旧的建筑，有没有这些里弄，有没有规模，最重要的是有没有十年经营下去的决心。有多少人愿意长期持有，把它发展成为一个地标，很多人可能做了几年，赚钱就卖掉了”。