8月23日上午,住房和城乡建设部、人民银行同步在官网发布消息称,8月20日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制。银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等相关部门负责同志,以及部分房地产企业负责人参加会议。

会议指出,为进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

多位地产行业研究分析师认为,此次座谈会议的目的依然是保持房地产市场的健康平稳发展。“不断重申房住不炒的定调,我觉得还是给予市场一个比较稳定的预期。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示。

中原地产研究中心统计数据显示,8月中上旬,房地产行业信用债发行规模高达261亿元,在年内处于高位。年内房企累计已经发行债券811只,合计融资额高达6242亿元。

“特别是最近几天,房企密集发布大额融资,整体看,7月来,房企融资刷新了历史同期记录。”中原地产首席分析师张大伟分析认为,房企融资井喷是出现增加融资规则的主要原因,座谈会的召开是为了避免房企过度融资,出现金融风险。从房企融资看,房企越来越重视境内融资。7月单月房企融资超过700亿元,而且呈现利率降低,数量增加的趋势。新的融资管理规则,或许会加大房企的合作。

一家上市房企预计,具体的细则会更多体现在窗口指导。

他说,目前,所有涉房类企业发债只能借新还旧,接下来去申请发债时,看批文怎么给可能就知道各监管部门态度了。他同时表示,从2017年调控到现在,很多房企应该都有所准备。

另一家房企的首席财务官也对澎湃新闻表示,“发债再融额度的审批已经在打折扣了。但我觉得这样对房企适度、健康发展是有好处的。上半年投放了十多万亿的额度有些超投了。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,此次会议核心点在于,首次从房企的角度谈了长效机制,这样长效机制的工作就更加饱满了,包括市场、监管和企业。所以这不是简单打压开发商,而更多是希望从融资角度去看开发商未来融资和发展。会议继续强调稳地价等内容,依然有助于稳定后续房企拿地。

比“房企或会加大合作”的看法更进一步的,则是“行业或加速洗牌”。贝壳研究院高级分析师潘浩表示,被新规限制融资的房企有可能延迟或取消近期土地投资计划;融资收紧使房企销售回款端压力骤升,房企大概率将启动“加速销售模式”。

中小房企受波及程度要远大于规模房企,且中小房企自身抗风险能力不足,在新规影响下,融资受限,有可能选择转让全部、部分股权或土地资源。而从长期看,去杠杆、降负债、预防系统性金融风险是确保房地产金融市场平稳健康的重要保障,房企或早或晚都将面临这一道必考题。

潘浩认为,调整负债结构无论如何势在必行。去杠杆、降负债是企业发展到一定阶段必然面临的课题,也符合政府政策导向,因此“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式或将逐渐退出企业战略。其次,财务指标不能实现短期迅速调整,需要长期的债务结构优化。而拆分业务板块上市、合作开发、多元化模式等也正是目前房企采取的长期应对风险的方式。

会议强调,市场化、规则化、透明化的融资规则,有利于房地产企业形成稳定的金融政策预期,合理安排经营活动和融资行为,增强自身抗风险能力,也有利于推动房地产行业长期稳健运行,防范化解房地产金融风险,促进房地产市场持续平稳健康发展。

此外,会议还就完善住房租赁市场金融支持政策体系,加快形成“租购并举”住房制度等进行了研究。

卢文曦表示,最近长租公寓方面有一些由金融产品引发的乱象,比如租金贷,市场秩序有了一些变动,在座谈会中也提到了这一块,后续肯定会有一个慢慢规范的过程。

此前,市场传言,监管部门为房地产企业财务指标划定“三道红线”,严格落实“房住不炒”,意在通过管控房企有息负债增长情况,管控房地产行业杠杆水平,筑牢房企安全底线。

中国指数研究院对三道红线进行了解释。红线1:剔除预收款后的资产负债率大于70%;红线2:净负债率大于100%;红线3:现金短债比小于1.0倍。

中指院认为,与以往政策不同,“三道红线”将实现对融资激进企业的精准管控,防范企业风险,倒逼企业理性投资,间接引导土地市场逐步回归,推动房地产行业健康发展。在“房住不炒”调控主基调下,房地产行业“稳”字当头。当前,房地产行业融资监管趋紧,为了避免房地产企业密集、高息进行融资,导致行业出现大面积的债务风险,监管部门开始考虑区别管控房企有息负债增长情况,监管更加精细化。“三道红线”制度能够强化行业中杠杆水平不高、财务稳健的地产企业优势,改变行业的长远预期,更有利于企业实现高质量发展。

根据“三道红线”触线情况不同,试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四挡。以有息负债规模为融资管理操作目标,分档设定为有息负债规模增速阈值,每降低一档,上限增加5%。

有息负债规模将以2019年6月底为基础,如果房地产企业:“三线”均超出阈值为“红色档”,有息负债规模不得增加;“二线”超出阈值为“橙色档”,有息负债规模年增速不得超过5%;“一线”超出阈值为“黄色档”,有息负债规模年增速不得超过10%;“三线”均未超出阈值为“绿色档”, 有息负债规模年增速不得超过15%。